📊 วิเคราะห์โครงการ: บ้านกลางเมือง พระราม 9 – อ่อนนุช (Baan Klang Muang Rama 9-On Nut)

ทาวน์โฮม 3 ชั้น ออกแบบภายใต้แนวคิด Free & Easy ย่านพระราม 9 – อ่อนนุช ยูนิตที่อยู่อาศัย 209 ยูนิต

🏙️ มุมมองย่านที่ตั้ง

บ้านกลางเมือง พระราม 9 – อ่อนนุช จาก บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ปัจจุบัน ตั้งอยู่บน ถนนเลียบวงแหวนรอบนอก แขวงประเวศ เขตประเวศ จุดเด่นคือ

• ใช้ถนน เลียบวงแหวนฯ เข้าเมืองได้สะดวก แต่ รถยนต์ส่วนตัวยังคงจำเป็น เนื่องจากการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะยังไม่ครอบคลุม
• ใกล้สถานี Airport Rail Link บ้านทับช้าง

💵 เปรียบเทียบราคา

• ราคาเปิดตัว (ปี 2560): สำหรับบ้านขนาด 18.1 ตร.ว. ขึ้นไป 3.49 ล้านบาท
• ราคาตลาดปัจจุบันรีเซล/มือสอง (ปี 2567 - 2568): 3.5 – 7.0 ล้านบาท → มีการปรับตัวเพิ่มขึ้น
• ราคาธนาคาร: 3.8 ล้านบาท → แพงกว่าราคาตลาดทั่วไปนิดหน่อย
• ราคาประมูลกรมบังคับคดี: 1.8 ล้านบาท → ถูกกว่าราคาตลาดทั่วไปประมาณ 1.2 ล้านบาท และยังต่ำกว่าราคาเปิดตัวราว 1.7 ล้านบาท

⚖️ ทรัพย์ที่เปิดขาย/ประมูลจริงในโครงการ

บ้านกลางเมือง พระราม 9 – อ่อนนุช มีการซื้อขายจากกรมบังคับคดีอยู่ โดยมีข้อมูลดังนี้

🔹 ธนาคาร

มีบ้านขนาดใกล้เคียงกันในโครงการเดียวกัน ที่กำลังเปิดประมูลอยู่ 1 ที่

🔹 กรมบังคับคดี

มีบ้านขนาดใกล้เคียงกันในโครงการเดียวกัน ที่กำลังเปิดประมูลอยู่ 1 ที่

🔹 ทรัพย์ที่ขายออกจากการประมูลกรมบังคับคดี

มีบ้านขนาดใกล้เคียงกันในโครงการเดียวกัน ที่ถูกขายออกไป

หลังที่	ขนาด (ตร.ว.)	ราคาประเมิน (บาท)	ราคาขายออก (บาท)
1	18	1,756,216	3,010,000

🔗 รายละเอียดเพิ่มเติม:

📑วิเคราะห์ทำเลและปัญหาการเดินทาง ถนนวงแหวนรอบนอก

ปัญหาการจราจรในซอยบางกรวย-ไทรน้อย

• ถนนคู่ขนานมอเตอร์เวย์ (กรุงเทพ–ชลบุรี สายใหม่) หน้าโครงการ เป็นถนน 2 เลน
• ใช้เชื่อม พระราม 9 – ศรีนครินทร์ – ร่มเกล้า การไหลของรถขึ้นกับสภาพมอเตอร์เวย์หลัก
• ช่วงเวลาเร่งด่วน (เช้า–เย็น) รถหนาแน่น โดยเฉพาะบริเวณ ด่านทับช้าง และ ต่างระดับศรีนครินทร์
• ถนนหลักเป็นถนนยกระดับ–คู่ขนาน → น้ำไม่ท่วมบ่อย
• จุดเสี่ยงอยู่ที่ อุโมงค์ลอดทางรถไฟ และ ซอยอ่อนนุชตอนกลาง–ปลาย (59–69) → หากฝนตกหนักอาจท่วมขังและส่งผลให้รถเลี่ยงเข้าถนนคู่ขนานมากขึ้น

ปัญหาภายในโครงการ

โดยรวมปัญหาภายในไม่รุนแรงมากนัก แต่ก็มีสิ่งที่ควรระวัง ได้แก่:

• น้ำรั่วซึม: พบได้บ่อย ทั้งจากหลังคาและรอยต่อแผ่น Precast การซ่อมแซมมักถูกมองว่าแก้แบบ "ปะผุ" ไม่ถาวร
• พื้นทรุด: โดยเฉพาะบริเวณที่จอดรถ บางกรณีเพิ่งโอนไปไม่ถึง 2 ปีก็เกิดปัญหา คาดว่าเกิดจากการถมดินแล้วสร้างบ้านทันที
• งานเก็บรายละเอียดไม่เรียบร้อย: เช่น งานสี งานฝ้า รวมถึงวัสดุบางอย่าง (ประตู, ลูกบิด) ที่คุณภาพต่ำ
• บันไดชันเกินไป: ลูกบ้านหลายรายสะท้อนว่าบันไดในโครงการ AP มีลักษณะชันกว่ามาตรฐาน
• ปัญหาเชิงระบบ: มีการตั้งข้อสังเกตว่าขาดบุคลากรที่เชี่ยวชาญ เนื่องจาก "คนเก๋าออกไป เหลือแต่เด็กใหม่" → ทำให้งานก่อสร้างไม่ได้คุณภาพเท่าที่ควร
• นิติบุคคลไม่กระตือรือร้น: กรณีเกิดเหตุโจรกรรมหลายครั้ง แต่ยังไม่มีมาตรการป้องกันที่ชัดเจน
• ค่าส่วนกลางสูง: หลายคนมองว่าแพงเกินไป เมื่อเทียบกับสิ่งอำนวยความสะดวกที่ได้รับ
• การจัดการขยะ: ถังขยะหน้าบ้านมีขนาดเล็ก ทำให้เกิดปัญหาขยะล้นบ่อยครั้ง
• ข้อยืนยันจากลูกบ้าน: แม้จะมีข้อกังวลเรื่องกลิ่นขยะ แต่ลูกบ้านในโครงการนี้ยืนยันว่า "ไม่มีกลิ่นขยะ"

กลิ่นขยะจากศูนย์​กำจัดมูลฝอยอ่อนนุช​ ตรงซอยอ่อนนุช 86

แม้จะมีการรายงานถึงกลิ่นขยะในช่วงหน้าฝนและหน้าหนาว รวมถึงกลิ่นควันจากเตาเผา แต่ยังไม่พบผลกระทบที่รุนแรง ส่วนใหญ่เป็นเพียงกลิ่นอ่อน ๆ ไปจนถึงบางครั้งแทบไม่รู้สึก

✍️ โดยสรุป

ถนนวงแหวนรอบนอก คือทำเลที่ เข้าเมืองได้สะดวก เชื่อม พระราม 9 – ศรีนครินทร์ – ร่มเกล้า แต่การใช้ยานพาหนะส่วนตัวจะสะดวกสบายมากกว่า เนื่องจากการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะยังไม่ครอบคลุม และข้อเสียคือ รถติดมากในช่วงเร่งด่วน และถนนตั้งแต่ในซอยออกไปตามถนนต่างๆก็ยังมีแค่ 2 เลนอีกต้องเผื่อเวลาดีๆ