🏢 วิเคราะห์โครงการ: Belle Grand Rama 9 เบลล์ แกรนด์ พระราม 9

คอนโดมิเนียม High-Rise 27-43 ชั้น 8 อาคาร บนทำเลถนนพระราม 9 ยูนิตที่อยู่อาศัย 1,991 ยูนิต

ℹ️ ข้อมูลโครงการแบบย่อ

ผู้พัฒนา	เบ็ล ดีเวลลอปเมนท์ (Belle Development)
ปีที่สร้างเสร็จ	2015 (ประมาณ 10 ปี)
อาคารสูง	8 อาคาร สูง 27–43 ชั้น
จำนวนยูนิต	1,991 ยูนิต + พื้นที่รีเทล
ที่จอดรถ	~ 70% (รวมซ้อนคัน)

รูปแบบห้อง:

• 1 Bedroom: 48–58 ตร.ม.
• 2 Bedroom: 80–101 ตร.ม.
• 3 Bedroom: 120–150 ตร.ม.
• Penthouse: 200+ ตร.ม.

สิ่งอำนวยความสะดวก:

สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส, สวนพักผ่อน, สนามเด็กเล่น, ร้านค้า/ร้านอาหารในโครงการ, ระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชม.

จุดเด่นโครงการ:

เป็น โครงการ Mixed-use ติด Central Rama 9, ใกล้ MRT พระราม 9 (เดิน ~500 ม.) และ G Tower / Unilever HQ

ราคาเปิดตัว (2011–2012): ~85,000–95,000 บาท/ตร.ม. → ห้องเริ่มต้น 1 ห้องนอน 48 ตร.ม. ประมาณ 4.2–4.5 ล้านบาท

🏙️ มุมมองย่านที่ตั้ง

ทำเล พระราม 9 – New CBD → ศูนย์กลางธุรกิจใหม่ของกรุงเทพฯ (HQ บริษัทใหญ่, อาคารออฟฟิศชั้นนำ, โครงการ Mixed-use)

ใกล้ MRT พระราม 9 500 ม. → เชื่อมต่ออโศก – สุขุมวิท – รัชดา

รายล้อมด้วย ห้างใหญ่: Central Rama 9, Fortune Town, The Street, Esplanade, และจะมี One Bangkok / Super Tower ในอนาคต (เชื่อมต่ออโศก–พระราม 9–รัชดา)

ใกล้ทางด่วนศรีรัช → ออกเมืองสะดวก

💵 เปรียบเทียบราคา

ราคาตลาด Resale ปัจจุบัน: 110,000–130,000 บาท/ตร.ม.

ราคามือสองเฉลี่ย:

• 1 Bedroom 50 ตร.ม.: → 5.5–6.5 ลบ.
• 2 Bedroom 85 ตร.ม.: → 9–11 ลบ.

ค่าเช่าเฉลี่ย:

• 1 Bedroom 50 ตร.ม.: → 22,000–28,000 บ./เดือน
• 2 Bedroom 85 ตร.ม.: → 35,000–45,000 บ./เดือน

Yield เฉลี่ย: ~4% (เน้นกลุ่ม Expat และครอบครัว ทำให้ค่าเช่าดี แต่ราคาซื้อสูง)

⚖️ ทรัพย์ที่ขาย/ประมูลจริง

🔗 รายละเอียดเพิ่มเติม:

📑 วิเคราะห์ทำเลและปัญหาการเดินทางบนถนนพระราม 9 – รัชดาภิเษก

1. การจราจรและความหนาแน่น

พระราม 9 เป็น CBD ใหม่ → รถติดระดับสูงมากทั้งเช้า–เย็น โดยเฉพาะช่วงหน้า Central Rama 9 และแยก อสมท.

จุด choke point:

• แยกพระราม 9 – รัชดา – อโศกดินแดง → มีรถไฟฟ้า + สัญญาณไฟหลายจุด
• หน้าห้าง Central และ Fortune → แท็กซี่, มอเตอร์ไซค์, รถจอดรับส่งแน่น
• ทางขึ้น–ลงทางด่วนศรีรัช → รถสะสมบ่อย

2. ซอยย่อยและสาธารณูปโภค

ซอยรัชดาภิเษก 3, 5, 7 → ใช้เป็นเส้นทางลัด แต่ถนนแคบ รถติดเวลาเร่งด่วน

พื้นที่โดยรอบเป็นย่านการค้า–ออฟฟิศ จึงมี ปริมาณรถรับส่งพนักงานสูง

3. ขนส่งสาธารณะ

MRT พระราม 9 เดินเพียง 500 ม. → เป็นจุดเปลี่ยนสายไปอโศก/สุขุมวิท

มีรถเมล์–รถตู้–BRT ครอบคลุม

ข้อจำกัด: MRT บางช่วงเวลา (เช้า–เย็น) คนแน่นมาก

4. มลภาวะและความไม่สะดวก

ฝุ่น/เสียงสูงมากเพราะอยู่ติดถนนใหญ่และศูนย์การค้า

ยูนิตติดถนนอาจมีเสียงรบกวนตลอดวัน

ช่วงห้างเลิกงาน/ออฟฟิศเลิกงาน → บริเวณหน้าโครงการหนาแน่นเป็นพิเศษ

5. ปัญหาภายในโครงการ (จากรีวิวผู้อยู่อาศัย)

จุดแข็ง: ห้องกว้างกว่าคอนโดใหม่, Facilities ได้มาตรฐาน, ค่าส่วนกลาง ~45 บาท/ตร.ม. (ถือว่าโอเค)

จุดอ่อน: ยูนิตจำนวนมาก (เกือบ 2,000 ห้อง) → ความหนาแน่นสูง, ลิฟต์มีช่วงรอคิวยาว

อาคารอายุ ~10 ปี → สภาพเริ่มเก่า ต้องบำรุงรักษาส่วนกลางต่อเนื่อง

รถติดบริเวณหน้าโครงการ ทำให้ผู้ใช้รถยนต์ไม่สะดวก

✍️ บทสรุป

Belle Grand Rama 9 เป็นคอนโดที่ถือว่าเป็น “จุดกำเนิด New CBD พระราม 9” มีจุดแข็งเรื่อง ห้องกว้าง, Facilities ครบ, และติดศูนย์การค้าใหญ่ ทำให้ยังเป็นที่นิยมทั้งกลุ่มอยู่จริงและ Expat

✅ เหมาะกับ: ครอบครัวเล็ก, คนทำงานออฟฟิศในย่านพระราม 9 / อโศก / รัชดา, นักลงทุนที่ปล่อยเช่ากลุ่มต่างชาติ

✅ ราคาประมูลยังน่าสนใจ โดยเฉพาะยูนิต 2–3 ห้องนอนที่ต่ำกว่าตลาด 20–25%

❌ ต้องยอมรับ: รถติดหนักมาก, ยูนิตเยอะความหนาแน่นสูง, และอาคารมีอายุ 10 ปี+