🏢 วิเคราะห์โครงการ: Chewathai Ratchaprarop ชีวาทัย ราชปรารภ

คอนโดมิเนียม High-Rise 26 ชั้น 1 อาคาร บนทำเลถนนราชปรารภ ยูนิตที่อยู่อาศัย 329 ยูนิต

ℹ️ ข้อมูลโครงการแบบย่อ

ผู้พัฒนา	Chewathai PLC.
ปีที่สร้างเสร็จ	2012 (อายุ ~13 ปี)
อาคารสูง	1 อาคาร 26 ชั้น
จำนวนยูนิต	329 ยูนิต
ที่จอดรถ	~ 40% (รวมซ้อนคัน)

รูปแบบห้อง:

• Studio: 29–30 ตร.ม.
• 1 Bedroom: 33–40 ตร.ม.
• 2 Bedroom: 60–67 ตร.ม.

สิ่งอำนวยความสะดวก:

สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส, ห้องสมุด, สวนลอยฟ้า, CCTV, รปภ. 24 ชม.

จุดเด่นโครงการ:

อยู่ในทำเล ถนนดินแดง–ราชปรารภ ใกล้แยกดินแดง, Airport Rail Link ราชปรารภ (~600 ม.), และใกล้ Victory Monument / King Power Complex

ราคาเปิดตัว (2010): ~80,000–95,000 บาท/ตร.ม. → ห้อง 1 Bedroom 33 ตร.ม. เริ่ม ~2.7–3.1 ล้านบาท

🏙️ มุมมองย่านที่ตั้ง

ทำเล ราชปรารภ–ดินแดง เป็น Gateway ระหว่าง อโศก–พระราม 9 และ อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ

ใกล้ Airport Rail Link ราชปรารภ, BTS อนุสาวรีย์ชัย (~1.2 กม.)

ใกล้ห้าง King Power, Center One, Century Mall และโรงพยาบาลราชวิถี, รามาธิบดี

ทำเลนี้ถือว่าเหมาะกับทั้งคนทำงานย่าน CBD (อโศก–พระราม 9) และกลุ่มที่เดินทางสนามบินสุวรรณภูมิ

💵 เปรียบเทียบราคา

ราคาตลาด Resale ปัจจุบัน: 95,000–110,000 บาท/ตร.ม.

ราคาห้องเฉลี่ย:

• Studio 30 ตร.ม.: → 2.8–3.2 ลบ.
• 1 Bedroom 35 ตร.ม.: → 3.3–3.8 ลบ.
• 2 Bedroom 65 ตร.ม.: → 6.0–7.5 ลบ.

ค่าเช่าเฉลี่ย:

• 1 Bedroom: → 14,000–18,000 บ./เดือน
• 2 Bedroom: → 22,000–30,000 บ./เดือน

Yield เฉลี่ย: ~5–6% (สูงเพราะราคาต่อตร.ม. ต่ำเมื่อเทียบกับทำเล)

⚖️ ทรัพย์ที่ขาย/ประมูลจริง

⏩ ต่ำกว่าตลาด ~15–20%

🔗 รายละเอียดเพิ่มเติม:

📑 วิเคราะห์ทำเลและปัญหาการเดินทางบนถนนราชปรารภ–ดินแดง

1. การจราจรและความหนาแน่น

ถนนราชปรารภเป็นเส้นหลักเข้า–ออก อนุสาวรีย์ชัย–ประตูน้ำ → รถติดมาก โดยเฉพาะช่วงเย็น

จุด choke point:

• แยกดินแดง → รถจากอโศก–พระราม 9 ตัดกับรถจากวิภาวดี
• แยกมักกะสัน → จุดกลับรถ–ตัด Airport Rail Link
• รถบรรทุก/รถบัสจากวิภาวดี–ดินแดงเพิ่มความหนาแน่น

2. ซอยย่อยและสาธารณูปโภค

ซอยรอบโครงการบางจุดแคบ รถสวนลำบาก

พื้นที่โดยรอบมีทั้งตึกเก่า–ชุมชน–แฟลต → อาจไม่หรูหราเท่าทำเล CBD

น้ำท่วมขังบางครั้งในฤดูฝน โดยเฉพาะช่วงแยกดินแดง

3. ขนส่งสาธารณะ

Airport Rail Link ราชปรารภ ~600 ม. → สะดวกเดินทางสนามบิน

BTS อนุสาวรีย์ชัย ~1.2 กม. (ต่อ Shuttle/Taxi)

มีรถเมล์–มอเตอร์ไซค์รับจ้างตลอด

4. มลภาวะและความไม่สะดวก

เสียงดังจากถนนใหญ่และ Airport Rail Link

ฝุ่น–ควันสูงเพราะการจราจรหนาแน่น

วิวบางทิศยังเป็นชุมชนแน่นหนา ไม่เปิดโล่ง

5. ปัญหาภายในโครงการ (จากรีวิวผู้อยู่อาศัย)

จุดแข็ง: ยูนิตขนาดพอเหมาะ, ราคาจับต้องได้, Yield เช่าสูง, ใกล้ ARL

จุดอ่อน: ค่าส่วนกลาง ~45 บาท/ตร.ม. (ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบอายุอาคาร), Facility เริ่มเก่า, อาคารอายุ 13 ปี

สัดส่วนผู้เช่าสูง → ความเป็น community ไม่แน่น

✍️ บทสรุป

Chewathai Ratchaprarop เป็นคอนโดที่น่าสนใจสำหรับกลุ่ม First home + นักลงทุนสายปล่อยเช่า จุดเด่นคือ ราคาต่อตร.ม. ต่ำ + ใกล้ ARL ราชปรารภ + Yield เช่าสูง 6% แต่ข้อเสียคือ รถติด–มลภาวะสูง, อาคารเริ่มเก่า, บริเวณรอบโครงการยังเป็น community เก่า

✅ อยู่เอง: เหมาะกับคนทำงานย่านอนุสาวรีย์–อโศก–พระราม 9 ที่ต้องการห้องราคาเอื้อมถึง

✅ ลงทุน: Yield ดี เหมาะปล่อยเช่าคนทำงาน–expat ที่ใช้ ARL เดินทางสนามบิน

❌ ข้อควรระวัง: มลภาวะสูง, Facility เก่า, ทำเลไม่หรูเท่า prime zone