📊 วิเคราะห์โครงการ: หมู่บ้านซิตี้เซนส์ เพชรเกษม 69 (City Sense Petchkasem 69)

โครงการทาวน์โฮม 2 ชั้น สไตล์โมเดิร์น ตั้งอยู่ที่ ซอยอินทาปัจ 9 ถนนเพชรเกษม 69 จำนวนยูนิตที่อยู่อาศัย 369 ยูนิต

🏙️ มุมมองย่านที่ตั้ง

หมู่บ้านซิตี้เซนส์ เพชรเกษม 69 จาก บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) ตั้งอยู่ใน ซอยอินทาปัจ 9 ถนนเพชรเกษม 69 เขตบางแค กรุงเทพฯ จุดเด่นคือ

การเดินทาง

• เชื่อม ถนนเพชรเกษม → เข้า–ออกตัวเมืองบางแค ไปหนองแขม, อ้อมใหญ่, นครปฐม
• เชื่อม ถนนบางบอน 3 / บางบอน 5 → ไปเอกชัย–บางบอน, พระราม 2, สมุทรสาคร
• เชื่อม ถนนกาญจนาภิเษก (วงแหวนรอบนอกตะวันตก) → เดินทางออกฝั่งพระราม 2, สุขสวัสดิ์, บางบัวทอง หรือขึ้นทางด่วนเชื่อมต่อไปแจ้งวัฒนะ–บางปะอิน
• เชื่อม ถนนทวีวัฒนา / ถนนบรมราชชนนี (ผ่านเส้นเชื่อม) → ไปพุทธมณฑล, ศาลายา, นครชัยศรี, นครปฐม
• มี ทางพิเศษกาญจนาภิเษก → เข้าเมืองได้รวดเร็ว (ไปพระราม 9, แจ้งวัฒนะ, จตุจักร)

สิ่งอำนวยความสะดวก

• Victoria Gardens คอมมูนิตี้มอลล์ใหญ่ของย่านบางแค
• ซีคอน บางแค และ เดอะมอลล์ บางแค แหล่งช้อปปิ้งครบวงจร
• โรงพยาบาลเกษมราษฎร์ บางแค / โรงพยาบาลเพชรเกษม
• สถานศึกษา เช่น โรงเรียนอนุบาลเด่นหล้า, โรงเรียนกสิณ

💵 เปรียบเทียบราคา

• ราคาเปิดตัว (ปี 2561): สำหรับบ้านขนาด 18.1 ตร.วา. ขึ้นไป ราคาเริ่มต้นที่ 2.0 ล้านบาท
• ราคาตลาดปัจจุบันรีเซล/มือสอง (ปี 2567 - 2568): 2.0 – 3.7 ล้านบาท
• ราคาประมูลกรมบังคับคดี: 1.1 – 1.6 ล้านบาท → ถูกกว่าราคาตลาดทั่วไปและราคาเริ่มต้นเปิดตัว

⚖️ ทรัพย์ที่เปิดประมูลจริงในโครงการ

หมู่บ้านซิตี้เซนส์ เพชรเกษม 69 มีการซื้อขายจากกรมบังคับคดีอยู่ โดยมีข้อมูลดังนี้

🔹 กรมบังคับคดี

มีบ้านขนาดใกล้เคียงกันในโครงการเดียวกัน ที่กำลังเปิดประมูลอยู่ 2 ที่

🔹 ทรัพย์ที่ขายออกจากการประมูลกรมบังคับคดี

มีบ้านขนาดใกล้เคียงกันในโครงการเดียวกัน ที่ถูกขายออกไป

หลังที่	ขนาด (ตร.ว.)	ราคาประเมิน (บาท)	ราคาขายออก (บาท)
1	18	1,373,440	1,750,000
2	18	1,440,220	1,540,000
3	18	1,391,320	1,770,000
4	19	1,467,032	1,580,000
5	18	1,382,860	1,960,000
6	18	1,428,235	1,290,000

🔗 รายละเอียดเพิ่มเติม:

📑 วิเคราะห์ทำเลและปัญหาการเดินทางบนถนนเพชรเกษม 69

ปัญหาการจราจรบนถนนเพชรเกษม 69

จากแหล่งข่าว + ความเห็นของผู้ใช้งานจริง:

1. จราจรติดขัดในช่วงเวลาเร่งด่วน

• ผู้พูดถึงว่าออกจากที่พักเช้าตรู่ (ประมาณ 06.40) เพื่อไปทำงานก่อน 07.30 ถ้าใช้มอเตอร์ไซค์ อาจเสี่ยงไม่ทันถ้าเจอจราจรหนาแน่น
• ช่วงออกจากถนนหลัก/ซอยเข้าสู่เพชรเกษม หรือกลับทิศทางออกถนนหลักมักมีคอขวด โดยเฉพาะเวลารถเยอะหรือไฟแดงไม่เอื้ออำนวย

2. สัญญาณไฟจราจรไม่สมดุล

ถนนหลัก (เพชรเกษม) ได้เวลาไฟเขียวยาวกว่า แต่ถนนกลางหรือซอยเล็ก เช่น ซอยเพชรเกษม 69/อินทาปัจ กลับได้ไฟเขียวสั้นกว่าอย่างเห็นได้ชัด จึงต้องรอแดงนาน แล้วพอรถวิ่งได้ก็มีแค่ไม่กี่คันก่อนเปลี่ยนไฟแดงอีก

3. การเชื่อมต่อระบบขนส่งสาธารณะยังไม่สะดวกเต็มที่

• ถึงจะมีรถเมล์หลายสาย, เรือ, MRT, แต่บางส่วนต้องเดินต่อจากจุดจอดหรือสถานีไกลพอสมควร (เช่น MRT หลักสองอยู่เดินประมาณ 20-21 นาที)
• วิธีเดินทางโดยรวมอาจใช้เวลานาน โดยเฉพาะหากต้องต่อหลายทาง หรือมีการจราจรหนาแน่น

4. โครงสร้างพื้นฐาน / ปัญหานอกเหนือการจราจร

มีงานขุดลอกคลอง /ลำกระโดงขนานซอยอินทาปัจ บางส่วนเพื่อป้องกันน้ำท่วม ซึ่งอาจส่งผลให้ซอยหรือถนนข้างเคียงบางจุดถูกปิดหรือจำกัดการเข้าออกชั่วคราวในช่วงที่มีการก่อสร้าง/ซ่อมแซม

ปัญหาภายในโครงการ

1. การเร่งรัดเรื่องสินเชื่อ / กู้บ้าน

• มีคนจองโครงการอยู่โซน D แล้ว บอกว่าจะเสร็จสิงหาคม แต่พนักงานของโครงการโทรมาถามและเร่งให้ลูกค้าดำเนินเรื่องกู้อยู่ตลอด ถือว่าเป็นความกดดันจนอาจทำให้ลูกค้าเหนื่อยใจ
• ประเด็นคือ ถ้าสินเชื่อผ่านก่อนบ้านเสร็จ อาจเจอปัญหาเรื่องงบประมาณหรือดอกเบี้ย /หากมีการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงโครงการ บ้านเสร็จอาจไม่ตรงตามที่ตกลงไว้

2. ปัญหาที่อาจเกิดขึ้นจากโครงสร้าง / สภาพบ้าน / วัสดุ

ในรีวิวมีผู้ซื้อบางคนตั้งคำถามถึง "บ้านเป็นอย่างไรบ้าง" วัสดุก่อสร้าง ร้าว รั่ว ซึมไหม — แต่ในรีวิวหลักผมยังไม่พบหลักฐานแน่ชัดว่ามีร้าวรั่วแบบระบบใหญ่ ๆ รายละเอียดเหล่านี้มักเป็นประเด็นที่ผู้ซื้อกังวลแต่ยังไม่มีข้อมูลสรุป

3. จราจร / การเข้าออกโครงการในเวลาเร่งด่วน

• มีคนพูดว่า "ในซอยนั้นรถติด" เวลาที่ออกจากโครงการหรือเข้าโดยเฉพาะในช่วงเวลาที่ถนนเพชรเกษม และซอยอินทาปัจ 9 มีรถและการจราจรหนาแน่น
• เข้าออกโครงการต้องใช้ซอยเล็กซอยย่อย ซึ่งถ้ามีรถสวน หรือรถเยอะอาจลำบาก

4. ระยะเวลา + การส่งมอบบ้าน

มีคนพูดว่า บ้านโซนหนึ่งคาดว่าจะเสร็จในเดือนสิงหาคม (ปีที่รีวิว2557) แต่ยังต้องรอกระบวนการกู้ +ทำสัญญา ซึ่งถ้าเกิดดีเลย์หรือปัญหากู้ไม่ผ่าน บ้านเสร็จแล้วก็อาจไม่ได้รับการโอนตามเวลากำหนด

✍️ บทสรุป

ถนนเพชรเกษม 69 (ซอยอินทาปัจ) เป็นเส้นทางย่อยที่เชื่อมจากถนนเพชรเกษมเข้าสู่ย่านบางบอน–บางแค และเชื่อมออกถนนหลักได้หลายสาย เช่น วงแหวนกาญจนาภิเษกและถนนบางบอน 3 ทำให้มีทางเลือกหลากหลายในการเดินทาง อย่างไรก็ตาม ในช่วงเวลาเร่งด่วน มักเจอรถติดบริเวณปากซอยและแยกไฟแดง เนื่องจากเป็นคอขวดเชื่อมถนนใหญ่ ภายในซอยมีลักษณะเป็นถนนสองเลน รถสวนกันได้แต่ถ้ามีรถจอดริมทางจะทำให้การจราจรหนาแน่นขึ้น มีระบบขนส่งสาธารณะผ่าน เช่น รถเมล์หลายสาย และสามารถเชื่อมต่อ MRT หลักสองได้ แต่ต้องอาศัยการเดินทางต่อพอสมควร โดยรวมถือว่าสะดวก แต่ต้องเผื่อเวลาและวางแผนเลี่ยงช่วงรถหนาแน่นเพื่อให้เดินทางราบรื่นขึ้น