🏢 วิเคราะห์โครงการ: Lumpini Place Rama 9 – Ratchada (Phase 2) ลุมพินี เพลส พระราม 9-รัชดา

คอนโดมิเนียม High-Rise 35 ชั้น 1 อาคาร บนทำเลถนนจตุรทิศ ยูนิตที่อยู่อาศัย 1,154 ยูนิต

ℹ️ ข้อมูลโครงการแบบย่อ

ผู้พัฒนา	LPN Development (Lumpini)
ปีที่สร้างเสร็จ	2013 (ประมาณ 12 ปี)
อาคารสูง	35 ชั้น 1 อาคาร
จำนวนยูนิต	1,154 ยูนิต
ที่จอดรถ	~ 40% (รวมซ้อนคัน)

รูปแบบห้อง:

• Studio: 26–28 ตร.ม.
• 1 Bedroom: 30–36 ตร.ม.
• 2 Bedroom: 52–65 ตร.ม.

สิ่งอำนวยความสะดวก:

สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส, ห้องสมุด, สนามเด็กเล่น, ร้านค้า, รปภ. 24 ชม.

จุดเด่นโครงการ:

ใกล้ MRT พระราม 9 (เดิน ~600 ม.), ติดถนนจตุรทิศ และอยู่ในย่าน New CBD พระราม 9

ราคาเปิดตัว (2011–2012): ~70,000–75,000 บาท/ตร.ม. → ห้องเริ่มต้น Studio 26 ตร.ม. ประมาณ 1.8–2.0 ล้านบาท

🏙️ มุมมองย่านที่ตั้ง

ทำเลอยู่บน ถ.จตุรทิศ ใกล้สี่แยกพระราม 9 → ศูนย์กลางออฟฟิศ, อาคารเกรด A, ห้างสรรพสินค้าใหญ่

รายล้อมด้วย Central Rama 9, Fortune Town, G Tower, Unilever HQ, True Tower

ใกล้ทางด่วนศรีรัช → เดินทางออกเมือง/เข้าเมืองสะดวก

ย่านนี้เป็น New CBD → มีดีมานด์เช่าจาก Expat, พนักงานบริษัท Multinational, และนักศึกษา

💵 เปรียบเทียบราคา

ราคาตลาด Resale ปัจจุบัน: 80,000–90,000 บาท/ตร.ม.

ราคาห้องเฉลี่ย:

• Studio 26 ตร.ม.: → 2.2–2.5 ลบ.
• 1 Bedroom 32 ตร.ม.: → 2.6–3.0 ลบ.
• 2 Bedroom 55 ตร.ม.: → 4.5–5.5 ลบ.

ค่าเช่าเฉลี่ย:

• Studio/1 ห้องนอน: → 10,000–13,000 บ./เดือน
• 2 ห้องนอน: → 18,000–22,000 บ./เดือน

Yield เฉลี่ย: ~4.5–5% (ดีสำหรับนักลงทุนสายปล่อยเช่า)

⚖️ ทรัพย์ที่ขาย/ประมูลจริง

🔗 รายละเอียดเพิ่มเติม:

📑 วิเคราะห์ทำเลและปัญหาการเดินทางบนถนนพระราม 9 – จตุรทิศ

1. การจราจรและความหนาแน่น

ถนนพระราม 9 → รถติดมากทั้งวัน โดยเฉพาะเช้า–เย็น และช่วงเลิกงานออฟฟิศ

จุด choke point:

• แยก อสมท. (พระราม 9 – รัชดา) → รถสะสมจาก 3 ทิศทาง
• ทางเข้า–ออก Central Rama 9 และ Fortune → แท็กซี่, รถรับส่งพนักงาน, รถส่วนตัวแน่น
• ทางขึ้น–ลงทางด่วนศรีรัช → คอขวดรถติด

2. ซอยย่อยและสาธารณูปโภค

ซอยจตุรทิศ–ดินแดง, ซอยพระราม 9 แยกย่อย ใช้เป็นทางลัดได้ แต่ถนนแคบและรถเยอะ

ระบบระบายน้ำ: ดีขึ้นกว่าเมื่อก่อน แต่บางช่วงฝนตกหนักยังเกิดน้ำขัง

3. ขนส่งสาธารณะ

MRT พระราม 9 (~600 ม.) เป็น จุดเปลี่ยนสายหลัก เชื่อมอโศก–สุขุมวิท–รัชดา

มีรถเมล์และ Shuttle ไป Fortune/Central

ข้อจำกัด: MRT ช่วง Rush hour คนหนาแน่นมาก

4. มลภาวะและความไม่สะดวก

ฝุ่นและเสียงจากถนนใหญ่ → ยูนิตหันหน้าออกถนนอาจได้รับผลกระทบ

พื้นที่รอบโครงการเป็น New CBD → รถหนาแน่นและมีมลภาวะมากกว่าย่านพักอาศัยทั่วไป

5. ปัญหาภายในโครงการ (จากรีวิวผู้อยู่อาศัย)

ห้องมีขนาดเล็ก (สไตล์ LPN) → เหมาะกับอยู่อาศัย 1–2 คน มากกว่าครอบครัวใหญ่

ค่าส่วนกลาง: ~35 บาท/ตร.ม. → ถือว่าถูกเมื่อเทียบกับทำเล

อาคารอายุ 12 ปี → เริ่มเห็นสภาพเก่าในบางส่วน (ผนัง, ลิฟต์, ส่วนกลาง)

ยูนิตกว่า 1,000 ห้อง → ความหนาแน่นสูงในบางเวลา

✍️ บทสรุป

Lumpini Place Rama 9 – Ratchada (Phase 2) เป็นคอนโด LPN ที่เด่นตรง ทำเล New CBD พระราม 9 ใกล้ MRT, ห้างใหญ่ และออฟฟิศเกรด A ราคาจับต้องได้เมื่อเทียบกับโครงการรอบข้าง

✅ อยู่เอง: เหมาะกับคนทำงานออฟฟิศที่ต้องการคอนโดในทำเล CBD แต่ไม่อยากจ่ายแพง

✅ ลงทุน: Yield ~5% ดีสำหรับปล่อยเช่า (ดีมานด์แรงจากพนักงานออฟฟิศและต่างชาติ)

❌ ข้อควรระวัง: ห้องเล็ก, ยูนิตหนาแน่น, รถติดมาก, และอาคารมีอายุ 10 ปี+