🏢 วิเคราะห์โครงการ: Prestige Tower Condominium ประตูน้ำ เพรสตีจ คอนโดมิเนียม

คอนโดมิเนียม High-Rise 22 ชั้น 1 อาคาร บนทำเลประตูน้ำ ยูนิตที่อยู่อาศัย ประมาณ 200–250 ยูนิต

ℹ️ ข้อมูลโครงการแบบย่อ

ผู้พัฒนา	เอกชนรายเล็ก (เป็นโครงการ คอนโดเก่าแบบ High-rise)
ปีที่สร้างเสร็จ	1981 (อายุ ~44 ปี)
อาคารสูง	22 ชั้น 1 อาคาร
จำนวนยูนิต	ประมาณ 200–250 ยูนิต
ที่จอดรถ	~ 70%

รูปแบบห้อง:

• 1 Bedroom: 40–50 ตร.ม.
• 2 Bedroom: 70–120 ตร.ม.
• Penthouse: 150+ ตร.ม.

สิ่งอำนวยความสะดวก:

สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส, ลิฟต์โดยสาร, รปภ. 24 ชม.

จุดเด่นโครงการ:

ทำเล ประตูน้ำ – ราชปรารภ – เพชรบุรี 15/19 → ใจกลางแหล่งค้าส่ง–ค้าปลีก, ใกล้ Airport Rail Link ราชปรารภ, BTS ชิดลม, Central World, Platinum Mall

ราคาเปิดตัว (1981): เพียง ~15,000–20,000 บาท/ตร.ม. → ห้อง 100 ตร.ม. เริ่ม ~1.5–2.0 ล้านบาท (ราคาสมัยนั้น)

🏙️ มุมมองย่านที่ตั้ง

ทำเล ประตูน้ำ = ศูนย์กลางค้าส่งเสื้อผ้า, wholesale, แหล่งท่องเที่ยว

ใกล้ Platinum Mall, Central World, Big C ราชดำริ, Gaysorn

การเดินทาง:

• Airport Rail Link ราชปรารภ ~500 ม.
• BTS ชิดลม / สยาม ~1 กม.
• ถนนเพชรบุรี, ราชปรารภ, พระราม 1 → รถติดสูงตลอดวัน

💵 เปรียบเทียบราคา

ราคาตลาด Resale ปัจจุบัน: 55,000–75,000 บาท/ตร.ม.

ราคาห้องเฉลี่ย:

• 1 Bedroom 50 ตร.ม.: → 3.0–3.5 ลบ.
• 2 Bedroom 90 ตร.ม.: → 5.0–6.5 ลบ.

ค่าเช่าเฉลี่ย:

• 1 Bedroom: → 15,000–20,000 บ./เดือน
• 2 Bedroom: → 25,000–35,000 บ./เดือน

Yield เฉลี่ย: ~4–5%

⚖️ ทรัพย์ที่ขาย/ประมูลจริง

⏩ ต่ำกว่าตลาด ~20–25%

🔗 รายละเอียดเพิ่มเติม:

📑 วิเคราะห์ทำเลและปัญหาการเดินทาง – ประตูน้ำ

1. การจราจรและความหนาแน่น

ประตูน้ำเป็น traffic hub → รถติดหนาแน่นทั้งวัน

จุด choke point:

• แยกประตูน้ำ (เพชรบุรีตัดราชปรารภ)
• หน้า Platinum / Central World → รถตู้–รถเมล์–นักท่องเที่ยว

2. ซอยย่อยและสาธารณูปโภค

เพชรบุรี 15/19 เป็นซอยแคบ → รถสวนกันลำบาก

คนพลุกพล่านทั้งนักท่องเที่ยวและคนค้าขาย → ไม่เงียบ

3. ขนส่งสาธารณะ

ARL ราชปรารภ 500 ม. → ไปสุวรรณภูมิสะดวก

BTS ชิดลม/สยาม 1 กม. → เดินหรือใช้พาหนะเสริม

รถเมล์–Taxi–วิน มีตลอด

4. มลภาวะและความไม่สะดวก

เสียงดัง + ฝุ่นควันสูงจากรถและกิจกรรมค้าขาย

การจราจรทำให้การเข้า–ออกใช้เวลามาก

ไม่เหมาะกับผู้ที่มองหาความเงียบสงบ

5. ปัญหาภายในโครงการ (จากรีวิวผู้อยู่อาศัย)

จุดแข็ง: ห้องใหญ่มาก (80–120 ตร.ม.), ราคาถูกเมื่อเทียบกับทำเล, community expat & ผู้ทำธุรกิจค้าส่ง

จุดอ่อน: อาคารอายุ 40+ ปี, Facility เก่า, ค่าส่วนกลางต่ำทำให้การบำรุงรักษาไม่ดีเท่าที่ควร

ความเป็นส่วนตัวน้อยกว่าคอนโด luxury

✍️ บทสรุป

Prestige Tower Condominium ประตูน้ำ เป็นคอนโดเก่าที่ขาย ขนาดห้องใหญ่ + ราคาต่อตร.ม. ถูก ในทำเล ใจกลางค้าส่ง–ค้าปลีกกรุงเทพ ใกล้สยาม–ชิดลม–Central World แต่ข้อเสียคือ อาคารอายุเก่า 40+ ปี, มลภาวะสูง, การจราจรติดขัดหนัก

✅ อยู่เอง: เหมาะกับคนทำงานโซนสยาม–ประตูน้ำ ที่อยากได้ห้องใหญ่ในราคาถูก

✅ ลงทุน: Yield 4–5%, ดีมานด์เช่าจาก expat + ผู้ทำธุรกิจค้าส่ง

❌ ข้อควรระวัง: อาคารเก่า, Facility ล้าสมัย, ทำเลพลุกพล่าน ไม่สงบ