📊 วิเคราะห์โครงการ: ดิ แอดเดรส สาทร (The Address Sathorn)

คอนโดมิเนียม High-Rise 40 ชั้น ใจกลาง CBD สาทร-สีลม ใกล้ BTS สุรศักดิ์ 562 ยูนิต

📊 สรุปตัวโครงการ The Address Sathorn (AP)

• ลักษณะอาคาร: คอนโด High-Rise 40 ชั้น / 562 ยูนิต / สร้างเสร็จปี 2011
• ห้องพักหลัก: 1 ห้องนอน 46–56 ตร.ม., 2 ห้องนอน 65–77 ตร.ม.
• ทำเล: CBD สาทร–สีลม เดินไป BTS สุรศักดิ์ ~350 ม., ช่องนนทรี ~600 ม.
• Facility: สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส, ซาวน่า, สวน, ระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชม.
• จุดขาย: Prime CBD, กลุ่มผู้เช่า expat เยอะ, community คุณภาพจาก AP

🏙️ มุมมองย่านที่ตั้ง

ทำเลสาทร–สีลม: เป็น CBD ชั้นนำของกรุงเทพฯ รายล้อมด้วยอาคารสำนักงาน ธนาคาร บริษัทข้ามชาติ

สิ่งอำนวยความสะดวก: ร้านอาหาร ห้าง Central Silom Complex, The City Viva, โรงเรียนเซนต์หลุยส์, โรงพยาบาล BNH

การเดินทาง: ใกล้ BTS สุรศักดิ์ ~350 ม., BTS ช่องนนทรี ~600 ม., และท่าเรือสาทร สามารถเชื่อมต่อ MRT สีลมได้สะดวก

กลุ่มผู้อยู่อาศัย: คนทำงานออฟฟิศย่านสาทร-สีลม, expat, นักลงทุนที่ปล่อยเช่าผู้เช่าต่างชาติ

💵 เปรียบเทียบราคา

ราคาประมูล:

• ห้อง 46.5 ตร.ม. → 5.3 ล้านบาท (≈114,000 บ./ตร.ม.)
• ห้อง 46.5 ตร.ม. → 4.8 ล้านบาท (≈103,000 บ./ตร.ม.)

• ราคาตลาดมือสองปัจจุบัน: 46–50 ตร.ม. มักปิดที่ 6.5–7.5 ล้านบาท (≈140,000–160,000 บ./ตร.ม.)
• ราคาตลาดตอนเปิดตัว (2011): ประมาณ 120,000–130,000 บ./ตร.ม. (ห้องขนาด 40–60 ตร.ม. เริ่มราว 5.5–6 ล้านบาท)

⚖️ ทรัพย์ที่เปิดขาย/ประมูลจริงในโครงการ

• ส่วนใหญ่เป็นห้อง 2 ห้องนอน 65–75 ตร.ม. ที่ขายในตลาดมือสอง >10 ล้านบาท
• ห้อง 1 ห้องนอน 45–50 ตร.ม. ถือว่าขนาดเหมาะสมสำหรับอยู่อาศัยจริง ปล่อยเช่าได้ง่าย (คนทำงาน expat / ครอบครัวเล็ก)
• ห้องประมูล 4.8 ล้านบาท น่าสนใจมาก เพราะต่ำกว่า 5 ล้านบาท ซึ่งหาได้ยากในย่านนี้

ตัวอย่าง ทรัพย์ที่มีการประมูลออกไป:

📑วิเคราะห์ทำเลและปัญหาการเดินทาง ถนนอุดมสุข

ปัญหาภาพรวม

ทำเล prime CBD แต่ถนนสาทรเป็นจุดขึ้นชื่อเรื่องรถติดมาก โดยเฉพาะชั่วโมงเร่งด่วน

การเดินทางและใช้ชีวิตประจำวัน

เหมาะกับคนทำงานที่มีออฟฟิศอยู่ในย่านสาทรหรือสีลม สามารถเดิน/นั่ง BTS ได้สะดวก หาของกินง่าย แต่ค่าครองชีพในย่านนี้สูง

ปัญหาในตัวโครงการ

ห้องเริ่มสร้างมานานกว่า 10 ปี อาจมีปัญหาสภาพห้อง / ต้องรีโนเวทก่อนเข้าอยู่หรือปล่อยเช่า

✍️ บทสรุป

ความน่าสนใจ

ราคาประมูลต่ำกว่าตลาดชัดเจน โดยเฉพาะยูนิต 46.5 ตร.ม. ราคา 4.8 ล้านบาท (≈103k บ./ตร.ม.) ซึ่งหาไม่ได้ง่ายใน prime CBD แบบนี้ เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการปล่อยเช่า expat (ค่าเช่าตลาด ~30,000–35,000 บ./ด.) Yield อาจแตะ 7–8% ถ้าซื้อได้ในราคานี้

ข้อกังวล

• โครงการอายุเกิน 10 ปี ห้องอาจต้องลงทุนตกแต่ง/รีโนเวทเพิ่ม
• สภาพการจราจรแออัดมาก