🏢 วิเคราะห์โครงการ: The Tempo Grand Sathorn–Wutthakat เดอะ เทมโป แกรนด์ สาทร-วุฒากาศ

คอนโดมิเนียม High-Rise 38 ชั้น และ 30 ชั้น 2 อาคาร บนทำเลถนนราชพฤกษ์ ยูนิตที่อยู่อาศัย ประมาณ 1,000 ยูนิต

ℹ️ ข้อมูลโครงการแบบย่อ

ผู้พัฒนา	Built Land Public Company Limited
ปีที่สร้างเสร็จ	2013 (อายุ ~12 ปี)
ประเภท	High-rise Condominium (2 อาคาร)
อาคารสูง	38 ชั้น (Tower A) และ 30 ชั้น (Tower B)
จำนวนยูนิต	~1,000 ยูนิต
ที่จอดรถ	~ 45% (รวมซ้อนคัน)

รูปแบบห้อง:

• 1 Bedroom: 30–36 ตร.ม.
• 2 Bedroom: 45–70 ตร.ม.
• Duplex / Penthouse: 80–100 ตร.ม.

สิ่งอำนวยความสะดวก:

สระว่ายน้ำระบบเกลือ (ขนาดใหญ่), ฟิตเนส, สวนชั้นล่าง–ชั้นดาดฟ้า, ห้องประชุม, ห้องอ่านหนังสือ, ระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชม., เข้าออกด้วย Key Card

จุดเด่นโครงการ:

ราคาเปิดตัว (2011): ~75,000–85,000 บาท/ตร.ม. → ห้อง 1 Bedroom 30 ตร.ม. เริ่ม ~2.4–2.6 ล้านบาท

🏙️ มุมมองย่านที่ตั้ง

ที่ตั้ง: ติดถนนราชพฤกษ์ ใกล้ BTS วุฒากาศ (เพียง ~50 เมตร)

ทำเลนี้อยู่ในแนวพัฒนาของรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม (บางหว้า–สาทร) และสายสีน้ำเงิน (บางหว้า–บางแค)

รอบข้างเป็นแหล่งพักอาศัยแนวรถไฟฟ้า เช่น The Key BTS–Wutthakat, Ideo Wutthakat, The President Sathorn–Ratchaphruek, Supalai Park Ratchaphruek–Phetkasem

ใกล้แหล่งสำคัญ: BTS วุฒากาศ → 50 ม. ม.สยาม, รพ.พญาไท 3 The Mall ท่าพระ, Seacon บางแค, Makro กัลปพฤกษ์ ถนนกัลปพฤกษ์, เพชรเกษม, กาญจนาภิเษก

💵 เปรียบเทียบราคา

ราคาตลาด Resale ปัจจุบัน: 80,000–95,000 บาท/ตร.ม.

ราคาห้องเฉลี่ย:

• 1 Bedroom 30 ตร.ม.: → 2.4–2.9 ลบ.
• 2 Bedroom 50 ตร.ม.: → 4.3–4.8 ลบ.

ค่าเช่าเฉลี่ย:

• 1 Bedroom: → 9,000–11,000 บ./เดือน
• 2 Bedroom: → 14,000–17,000 บ./เดือน

Yield เฉลี่ย: ~4.5–5%

⚖️ ทรัพย์ที่ขาย/ประมูลจริง

1 Bedroom 30 ตร.ม. → 2.1–2.4 ลบ.

2 Bedroom 50 ตร.ม. → 3.8–4.2 ลบ.

⏩ ต่ำกว่าตลาด ~10–15%

🔗 รายละเอียดเพิ่มเติม:

📑 วิเคราะห์ทำเลและปัญหาการเดินทาง – ราชพฤกษ์–วุฒากาศ

1. การจราจรและความหนาแน่น

จุดตัดราชพฤกษ์–วุฒากาศเป็น choke point หลักของฝั่งธนฯ → รถติดช่วงเร่งด่วน แต่เนื่องจากโครงการอยู่ติด BTS จึงมีทางเลือกในการเดินทางที่ดีกว่าการขับรถ การเดินทางเข้าเมือง: สาทร–สีลม เพียง 15–20 นาที บางหว้า–บางแค 10 นาที

2. สาธารณูปโภคและสิ่งแวดล้อม

รอบโครงการมีร้านค้า, คาเฟ่, ร้านอาหาร, 7-Eleven มี community mall เล็กๆ และตลาดท้องถิ่นในซอยข้างเคียง บรรยากาศเป็นย่านพักอาศัยไม่พลุกพล่านมาก

3. ขนส่งสาธารณะ

ติด BTS วุฒากาศ (เดินเพียง 50 ม.) มี Taxi / วิน / รถสองแถวตลอดแนวราชพฤกษ์ เข้าเมือง–ออกชานเมืองได้สะดวกด้วยถนนใหญ่หลายสาย

4. มลภาวะและความไม่สะดวก

ยูนิตฝั่งติดถนนมีเสียงจากรถและรถไฟฟ้าเล็กน้อย จุดขึ้นลงโครงการบางช่วงรถชะลอตัว (ช่วงเย็น)

5. ปัญหาภายในโครงการ (จากรีวิวผู้อยู่อาศัยจริง)

จุดแข็ง: Facility ขนาดใหญ่, การจัดการดี, บำรุงรักษาได้มาตรฐาน

จุดอ่อน: ยูนิตเยอะ (>1,000), ที่จอดรถน้อย (~45%), ลิฟต์รอนานเวลา peak ค่าส่วนกลาง ~40 บาท/ตร.ม./เดือน → ถือว่าต่ำเมื่อเทียบ Facility

✍️ บทสรุป

The Tempo Grand Sathorn–Wutthakat เป็นคอนโดที่ขึ้นชื่อเรื่อง ทำเลติด BTS จริง, Facility ใหญ่, ราคาจับต้องได้ ในโซนราชพฤกษ์–ฝั่งธนฯ จุดแข็งคือ ความสะดวกในการเดินทางเข้าสาทร–สีลม, ขณะที่ราคายังต่ำกว่าคอนโดใจกลางเมือง

✅ อยู่เอง: เหมาะกับคนวัยทำงานย่านสาทร–สีลม ที่ต้องการคอนโดติดรถไฟฟ้าในราคากลาง

✅ ลงทุน: Yield ~5% ดีมานด์เช่าจากพนักงานออฟฟิศและนักศึกษา ม.สยาม

❌ ข้อควรระวัง: รถติดมากช่วงเย็น, ยูนิตเยอะ, ที่จอดรถจำกัด