ซื้อบ้านตัวเองคืน กรมบังคับคดีเปิดให้ทำได้ไหม และทางเลือกอื่นก่อนวันขาย

ซื้อบ้านตัวเองคืน กรมบังคับคดีเปิดให้ลูกหนี้เข้าสู้ราคาได้ไหม? คำตอบคือได้ กฎหมายให้ลูกหนี้เข้าสู้ราคาเอง หรือหาคนอื่นมาสู้ราคาแทนได้ บทความนี้สรุปเงื่อนไข ทางเลือกอื่นที่ทำให้การขายหยุดหรือพักไว้ สิ่งที่เกิดขึ้นถ้าคนอื่นซื้อไป และช่องทางขอความช่วยเหลือจากหน่วยงานรัฐ

ซื้อบ้านตัวเองคืน กรมบังคับคดีเปิดให้ลูกหนี้ประมูลได้ไหม

บ้านโดนยึด ซื้อคืนได้ไหม? ได้ ป.วิ.พ. มาตรา 331 วรรคสาม ให้ผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดี "มีสิทธิเต็มที่ในการเข้าสู้ราคาเองหรือหาบุคคลอื่นเข้าสู้ราคา" และกรมบังคับคดีระบุว่ารวมถึงลูกหนี้ตามคำพิพากษา (ผู้ที่ศาลพิพากษาให้ชำระหนี้) สไลด์กรมบังคับคดีเรื่อง ป.วิ.พ. ฉบับที่ 30

ญาติของลูกหนี้เข้าสู้ราคาได้เหมือนผู้เข้าประมูลทั่วไป ในเอกสารทางการที่ SUP-D ตรวจ ไม่พบข้อห้ามหรือเงื่อนไขเพิ่มเติม ทุกกรณีเป็นการแข่งราคาตามปกติ ผู้เสนอราคาสูงสุดเป็นผู้ซื้อ และคู่มือผู้ซื้อทรัพย์ของกรมบังคับคดี (ฉบับปี 2568) ระบุว่าหลังประมูลได้จะเปลี่ยน เพิ่ม หรือลดชื่อผู้ซื้อไม่ได้ จึงต้องตกลงกันก่อนว่าจะซื้อในชื่อใคร คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ กรมบังคับคดี 2568 หน้า 12

การ "คัดค้านราคา" เพื่อเลื่อนการขายถูกยกเลิกตั้งแต่ ป.วิ.พ. แก้ไขปี 2560 และหลังเคาะไม้จะอ้างว่าราคาต่ำเกินสมควรเพื่อขอเพิกถอนการขายไม่ได้ ถ้ายังไม่ถึงวันขาย อีกทางที่ไม่ต้องแข่งราคาคือเจรจาผ่าน การไกล่เกลี่ยข้อพิพาทชั้นบังคับคดี

ถ้าจะเข้าสู้ราคาเอง ต้องเตรียมอะไร

• หลักฐาน: สำเนาบัตรประชาชน ยื่นก่อนหรือในวันขาย ถ้ามีผู้เสนอราคาแทนต้องมีหนังสือมอบอำนาจ
• หลักประกัน: จำนวนตามประกาศกรมบังคับคดีเรื่องหลักเกณฑ์การวางหลักประกัน กรณีขายปลอดจำนองอิงช่วงราคาประเมิน เช่น ราคาประเมินเกิน 1–3 ล้านบาท วาง 150,000 บาท (ขายโดยจำนองติดไป ใช้ราคาเริ่มต้นแทนราคาประเมิน) ส่วนคู่สมรสที่ศาลอนุญาตให้กันส่วนแล้ว วางร้อยละ 5 ของราคาประเมิน โดยปัดเศษขึ้นเป็นหลักพันบาท
• เงินส่วนที่เหลือ: ชำระภายใน 15 วันนับแต่วันซื้อ ถ้าชำระไม่ทัน ให้ยื่นคำร้องขอขยายระยะเวลาต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีก่อนครบกำหนด 15 วัน พร้อมหนังสือจากสถาบันการเงินหรือแสดงเหตุอันสมควร เจ้าพนักงานอาจอนุญาตให้ขยายได้ไม่เกิน 3 เดือนนับแต่วันครบกำหนด คู่มือติดต่อราชการกรมบังคับคดี 2568
• ถ้าชำระไม่ได้: ถูกริบหลักประกัน ทรัพย์ถูกขายใหม่ และถ้าขายใหม่ได้ราคาต่ำกว่า ต้องรับผิดส่วนต่างพร้อมค่าใช้จ่ายของการขายใหม่

ขั้นตอนในวันขายดูได้ที่ ขั้นตอนการประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี

ข้อมูลทั่วไป ณ ตุลาคม 2569 — ตรวจสอบกับกรมบังคับคดีหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ

ขอเลื่อนหรือระงับการขายทอดตลาดได้ไหม: ทางเลือกอื่นเพื่อเก็บบ้านไว้

ถ้าต้องการขอเลื่อนการขายทอดตลาดหรือหยุดการบังคับคดี ป.วิ.พ. เปิดทางไว้ดังนี้

• ไกล่เกลี่ย: กรมบังคับคดีชี้แจงว่าลูกหนี้ยื่นขอไกล่เกลี่ยชั้นบังคับคดีได้ตลอดเวลา กรมบังคับคดีชี้แจงขั้นตอนการขายทอดตลาด ยื่นคำร้องขอไกล่เกลี่ยที่สำนักงานบังคับคดีที่รับผิดชอบคดี ซึ่งมีศูนย์ไกล่เกลี่ยข้อพิพาทประจำสำนักงานบังคับคดีทั่วประเทศ หรือสอบถามสายด่วน 1111 กด 79 เอกสารที่ใช้ ได้แก่ คำร้องขอไกล่เกลี่ย สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน หนังสือมอบอำนาจถ้ายื่นแทนผู้อื่น และสำเนาคำพิพากษาหรือหมายบังคับคดี คู่มือติดต่อราชการกรมบังคับคดี 2568 คู่มือการไกล่เกลี่ยข้อพิพาทชั้นบังคับคดี 2568 การยื่นขอไกล่เกลี่ยไม่ได้ทำให้การขายหยุดโดยอัตโนมัติ ถ้าตกลงกันได้ เจ้าหนี้ใช้ช่องทางในตารางได้ สิทธิของแต่ละฝ่ายดูที่ สิทธิของคู่กรณีในการไกล่เกลี่ยชั้นบังคับคดี
• คัดค้านวิธีการขาย (ม.333): ขอให้รวม แยก หรือเรียงลำดับการขาย หรือคัดค้านคำสั่งเรื่องวิธีขาย ต้องยื่นก่อนวันขายและไม่ช้ากว่า 3 วันนับแต่ทราบวิธีการขาย ถ้าเจ้าพนักงานปฏิเสธ ยื่นต่อศาลได้ภายใน 2 วัน และเจ้าพนักงานต้องเลื่อนการขายจนกว่าศาลมีคำสั่ง
• ผ่านศาล: ศาลสั่งงดการบังคับคดีได้ในบางกรณี เช่น มีคำขอพิจารณาคดีใหม่ (ม.289) หรือลูกหนี้ฟ้องเจ้าหนี้เป็นคดีอื่นในศาลเดียวกันซึ่งอาจหักกลบลบหนี้ได้ (ม.290) สั่งถอนการบังคับคดีได้เมื่อลูกหนี้อุทธรณ์หรือฎีกาและวางเงินหรือหาประกันพอชำระหนี้ (ม.292(1)) และอาจตั้งผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์แทนการขาย ถ้ารายได้จากทรัพย์อาจพอชำระหนี้ในเวลาอันสมควรและไม่ใช่การประวิงหนี้ (ม.336) ทางเหล่านี้มีเงื่อนไขเฉพาะ ต้องปรึกษาทนายความ

ถ้านัดใดงดขายเพราะคู่ความขอหรือเจ้าพนักงานงดเอง ราคาเริ่มต้นนัดถัดไปยังเท่าเดิม ราคาจะลดขั้นเฉพาะเมื่อนัดก่อนหน้าไม่มีผู้เข้าสู้ราคา ดูความหมายของสถานะได้ที่ สถานะทรัพย์กรมบังคับคดี งดขาย

ถ้าคนอื่นซื้อไป: การย้ายออก ของในบ้าน และค่าใช้จ่าย

เมื่อผู้ซื้อชำระราคาครบ เจ้าพนักงานบังคับคดีแจ้งสำนักงานที่ดินให้โอนให้ผู้ซื้อ จากนั้น

• การย้ายออก: ถ้าลูกหนี้ บริวาร (ผู้ที่อยู่โดยอาศัยสิทธิของลูกหนี้) หรือผู้เช่าจากลูกหนี้ยังอยู่และไม่ยอมออก ผู้ซื้อยื่นคำขอต่อศาลที่บ้านตั้งอยู่ในเขตให้ออกหมายบังคับคดีได้โดยไม่ต้องฟ้องคดีใหม่ (ม.334) ถ้ายังไม่ออก เจ้าพนักงานรายงานศาลเพื่อสั่งจับกุมและกักขังได้ แล้วส่งมอบการครอบครองให้ผู้ซื้อ (ม.334 ประกอบ ม.353)
• ผู้ที่อ้างว่าไม่ใช่บริวาร: ยื่นคำร้องแสดงอำนาจพิเศษต่อศาลได้ภายใน 15 วันนับแต่ปิดประกาศขับไล่ ระหว่างนั้นเจ้าพนักงานงดการบังคับคดีไว้รอคำสั่งศาล สาระน่ารู้ด้านการบังคับคดีแพ่ง 2568 ข้อ 27 คู่มือติดต่อราชการกรมบังคับคดี 2568
• ค่าใช้จ่าย: ค่าส่งมอบการครอบครองและจัดการสิ่งของ กฎหมายให้ลูกหนี้เป็นผู้จ่าย และถือเป็นหนี้ตามคำพิพากษา (ม.352) ในทางปฏิบัติผู้ซื้อที่ยื่นคำขอต้องวางเงินค่าใช้จ่ายสำนวนละ 1,500 บาท และจัดยานพาหนะรับส่งเจ้าพนักงานไปก่อน แล้วจึงเรียกคืนจากลูกหนี้ คู่มือติดต่อราชการกรมบังคับคดี 2568
• ของในบ้าน: เจ้าพนักงานทำบัญชีไว้ ของเสียง่ายหรือของอันตรายจำหน่ายได้ทันที ของอื่นเก็บรักษาและแจ้งให้มารับคืน ถ้าไม่มารับภายใน 5 ปีนับแต่ได้รับแจ้ง จะตกเป็นของแผ่นดิน (ม.352)

รู้ขั้นตอนนี้ล่วงหน้าช่วยให้วางแผนเรื่องที่อยู่และของใช้ได้ทัน

ขอความช่วยเหลือจากหน่วยงานรัฐได้ที่ไหน

• เจ้าพนักงานบังคับคดีที่ดูแลคดี: อ้างชื่อศาลและหมายเลขคดีแดงที่ระบุในประกาศขาย
• ศูนย์ไกล่เกลี่ยข้อพิพาทประจำสำนักงานบังคับคดี: ยื่นคำร้องขอไกล่เกลี่ยที่สำนักงานบังคับคดีที่รับผิดชอบคดี
• สายด่วนกรมบังคับคดี 1111 กด 79 คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี 2568 หน้า 3 และเว็บไซต์กรมบังคับคดี
• ทนายความ: สำหรับคำร้องต่อศาลซึ่งมีกำหนดเวลา

ประกาศขายและสถานะของทรัพย์ดูได้ที่ ทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี ทั่วประเทศ SUP-D เป็นเว็บไซต์รวมประกาศขาย ไม่ใช่หน่วยงานรัฐ และเลื่อนหรือระงับการขายแทนใครไม่ได้

คำถามที่พบบ่อย

ซื้อบ้านตัวเองจากกรมบังคับคดีได้ไหม?

ได้ ป.วิ.พ. ม.331 ให้ลูกหนี้เข้าสู้ราคาเองหรือหาคนอื่นเข้าสู้ราคาได้ ต้องวางหลักประกันและแข่งราคาตามปกติ ถ้าชนะต้องชำระส่วนที่เหลือภายใน 15 วัน ถ้าชำระไม่ทันต้องยื่นคำร้องขอขยายก่อนครบกำหนด และเจ้าพนักงานอาจอนุญาตให้ขยายได้ไม่เกิน 3 เดือน

วิธียื่นระงับการขายทอดตลาดบ้านทำอย่างไร?

ขึ้นกับเหตุ เช่น วางเงินชำระหนี้ครบ (ม.292(5)) ให้เจ้าหนี้แจ้งงดการบังคับคดีโดยลูกหนี้และบุคคลภายนอกผู้มีส่วนได้เสียยินยอมเป็นหนังสือ (ม.289(3)) คัดค้านวิธีการขายภายในกำหนด (ม.333) หรือยื่นคำร้องต่อศาลในกรณีที่กฎหมายกำหนด การคัดค้านราคาเพื่อเลื่อนการขายยกเลิกไปตั้งแต่ปี 2560

โดนยึดทรัพย์แล้ว ไกล่เกลี่ยได้ไหม?

ได้ กรมบังคับคดีชี้แจงว่าลูกหนี้ขอไกล่เกลี่ยชั้นบังคับคดีได้ตลอดเวลา ยื่นคำร้องขอไกล่เกลี่ยที่สำนักงานบังคับคดีที่รับผิดชอบคดี ซึ่งมีศูนย์ไกล่เกลี่ยข้อพิพาทประจำสำนักงานบังคับคดีทั่วประเทศ หรือสอบถามสายด่วน 1111 กด 79 ถ้าตกลงกันได้ เจ้าหนี้แจ้งงดการบังคับคดีหรือถอนการยึดได้

ขั้นตอนการบังคับคดี ยึดทรัพย์จนถึงวันขาย ใช้เวลาแค่ไหน?

วันขายต้องห่างจากวันยึดไม่น้อยกว่า 60 วัน (ม.331) และต้องประกาศแจ้งผู้มีส่วนได้เสียไม่น้อยกว่า 5 วันก่อนวันขาย ประกาศขายแต่ละฉบับกำหนดวันขายไว้ 6 นัด ดูวันขายแต่ละนัดในประกาศของรายการนั้น

สรุป

ลูกหนี้ซื้อบ้านตัวเองคืนได้ด้วยการเข้าสู้ราคาเองหรือหาคนอื่นมาสู้ราคา แต่ต้องแข่งราคาและมีเงินพร้อมตามกำหนด ก่อนวันขายยังมีทางอื่น ทั้งชำระหนี้ครบ ตกลงหรือไกล่เกลี่ยกับเจ้าหนี้ และช่องทางผ่านศาล เริ่มจากอ่านเรื่อง ไกล่เกลี่ยข้อพิพาทชั้นบังคับคดี แล้วติดต่อเจ้าพนักงานที่ดูแลคดีของคุณ