ขั้นตอนการประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี ตั้งแต่หาทรัพย์จนถึงวันเคาะไม้
ขั้นตอนการประมูลทรัพย์กรมบังคับคดีแบบไปประมูลเอง ตั้งแต่หาทรัพย์ ตรวจประกาศ เตรียมเอกสาร วางหลักประกันตามราคาประเมิน ราคาเริ่มต้นแต่ละนัด จนถึงวันเคาะไม้
ขั้นตอนการประมูลทรัพย์กรมบังคับคดีเริ่มก่อนวันขายหลายวัน ตั้งแต่หาทรัพย์ อ่านประกาศ และตรวจทรัพย์ ไปจนถึงเตรียมเอกสารและหลักประกัน บทความนี้อธิบายการไปประมูลด้วยตนเองที่สถานที่ขายทีละขั้น พร้อมตารางหลักประกัน ราคาเริ่มต้นแต่ละนัด และสิ่งที่เกิดขึ้นในห้องขายตามคู่มือของกรมบังคับคดีฉบับ 2568
ขั้นตอนการประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี มีอะไรบ้าง
วิธีประมูลบ้านกรมบังคับคดี ที่ดิน และห้องชุด ใช้ขั้นตอนเดียวกัน และทุกขั้นเริ่มจากประกาศขายของทรัพย์รายการนั้น ซึ่งค้นหาได้จากทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี ทั่วประเทศบน SUP-D
- หาทรัพย์และอ่านประกาศขายทอดตลาด
- ตรวจทรัพย์ก่อนวันประมูล
- เตรียมเอกสารและหลักประกัน
- ดูราคาเริ่มต้นของนัดที่จะไป
- ไปประมูลในวันขาย
- ทำสัญญาเมื่อชนะ หรือรับหลักประกันคืนเมื่อไม่ชนะ
ภาพรวมการซื้อทรัพย์ทั้งกระบวนการอยู่ในวิธีซื้อบ้านและที่ดินกรมบังคับคดี
1. หาทรัพย์และอ่านประกาศขายทอดตลาด
กฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขในการขายทอดตลาด พ.ศ. 2563 ให้โฆษณาประกาศขายในเว็บไซต์ที่แพร่หลายไม่น้อยกว่า 5 วันก่อนวันขาย กฎกระทรวงการขายทอดตลาด พ.ศ. 2563 ประกาศต้องระบุวัน เวลา และสถานที่ขาย รายละเอียดทรัพย์และภาระติดพัน แผนที่ ราคาเริ่มต้น และเงื่อนไขของการขาย ประกาศขายแต่ละฉบับกำหนดวันขายไว้ 6 นัด ตามคำชี้แจงของกรมบังคับคดีปี 2564 กรมบังคับคดีชี้แจงขั้นตอนการขายทอดตลาด ดูวันขายแต่ละนัดในประกาศของรายการนั้นแล้วจดไว้
ดูด้วยว่าทรัพย์ขาย "ปลอดจำนอง" หรือ "จำนองติดไป" คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ของกรมบังคับคดีฉบับ 2563 อธิบายว่า ถ้าขายปลอดจำนอง สำนักงานที่ดินจะจดทะเบียนระงับจำนองให้ ถ้าขายโดยจำนองติดไป ผู้ซื้อต้องไปติดต่อผู้รับจำนองเรื่องหนี้ที่ค้างอยู่เอง
2. ตรวจทรัพย์ก่อนวันประมูล
คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ฉบับ 2563 ให้ผู้ซื้อตรวจที่ตั้ง แผนที่ และสภาพทรัพย์เองก่อนประมูล โดยกรมบังคับคดีถือว่าผู้ซื้อทราบสภาพทรัพย์ครบถ้วนแล้ว คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี (2563) สิ่งที่ต้องตรวจมีดังนี้
- สภาพทรัพย์และผู้อยู่อาศัย ไปดูทรัพย์จริงจากภายนอก และดูว่ามีคนอยู่หรือไม่ ผู้สนใจประมูลมีสิทธิตรวจดูทรัพย์จากสภาพภายนอกเท่านั้น ไม่มีสิทธิเข้าไปดูภายใน สาระน่ารู้ด้านการบังคับคดีแพ่ง 2568 ดูเช็กลิสต์ในความเสี่ยงซื้อบ้านกรมบังคับคดี
- เอกสารสิทธิของที่ดิน ว่าเป็นโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส.3 ข.) ประเภทเอกสารสิทธิในที่ดิน กรมที่ดิน
- ห้องชุดและบ้านจัดสรร หนี้ค่าส่วนกลางที่ค้างถึงวันขายมีกฎหมายกำหนดวิธีจัดการไว้ ดูค้างค่าส่วนกลาง คอนโดขายทอดตลาด ใครจ่าย
- เงื่อนไขในประกาศ ถ้าไม่เข้าใจ ให้สอบถามสำนักงานบังคับคดีที่ประกาศขาย คู่มือฉบับ 2568 หน้า 3 ระบุ 1111 กด 79 คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ กรมบังคับคดี 2568 หน้า 3
ข้อมูลทั่วไป ณ ตุลาคม 2569 — ตรวจสอบกับกรมบังคับคดีหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ
3. ประมูลกรมบังคับคดี ต้องเตรียมอะไร
เอกสารแสดงตน
ยื่นก่อนหรือในวันขาย ตามกฎกระทรวงปี 2563 ข้อ 13
- บุคคลธรรมดา: สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน สำเนาหนังสือเดินทาง หรือเอกสารที่กฎหมายรับรองซึ่งมีรูปถ่ายและแสดงตนได้
- นิติบุคคล: สำเนาหนังสือรับรองนิติบุคคล พร้อมเอกสารของผู้แทน
- ถ้าเสนอราคาแทนผู้อื่น: หนังสือมอบอำนาจ คู่มือฉบับ 2568 หน้า 3 ระบุหนังสือมอบอำนาจติดอากร 30 บาท พร้อมสำเนาบัตรของผู้มอบและผู้รับมอบอำนาจที่รับรองถูกต้อง คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ กรมบังคับคดี 2568 หน้า 3
ถ้าไม่ยื่นหลักฐานหรือไม่วางหลักประกัน เจ้าพนักงานบังคับคดีจะไม่อนุญาตให้เสนอราคา (ข้อ 15)
หลักประกัน
สำหรับประกาศขายที่ออกตั้งแต่ 24 มิ.ย. 2563 หลักประกันของอสังหาริมทรัพย์คิดตามช่วง "ราคาประเมิน" ที่ใช้ตั้งราคาเริ่มต้น ไม่ได้คิดจากราคาเริ่มต้นของแต่ละนัด หลักเกณฑ์การวางหลักประกันการเข้าเสนอราคา (2563)
เลื่อนตารางไปทางซ้ายหรือขวาเพื่ออ่านข้อมูลทั้งหมด
| ราคาประเมิน (บาท) | หลักประกัน (บาท) |
|---|---|
| ไม่เกิน 100,000 | ไม่น้อยกว่า 5% ของราคาประเมิน |
| เกิน 100,000 – 200,000 | 10,000 |
| เกิน 200,000 – 500,000 | 25,000 |
| เกิน 500,000 – 1,000,000 | 50,000 |
| เกิน 1,000,000 – 3,000,000 | 150,000 |
| เกิน 3,000,000 – 5,000,000 | 250,000 |
| เกิน 5,000,000 – 10,000,000 | 500,000 |
| เกิน 10,000,000 – 20,000,000 | 1,000,000 |
| เกิน 20,000,000 – 50,000,000 | 2,500,000 |
| เกิน 50,000,000 – 100,000,000 | 5,000,000 |
| เกิน 100,000,000 – 200,000,000 | 10,000,000 |
| เกิน 200,000,000 | อธิบดีหรือผู้ได้รับมอบหมายเป็นผู้พิจารณา |
- หลักประกัน (บาท)
- ไม่น้อยกว่า 5% ของราคาประเมิน
- หลักประกัน (บาท)
- 10,000
- หลักประกัน (บาท)
- 25,000
- หลักประกัน (บาท)
- 50,000
- หลักประกัน (บาท)
- 150,000
- หลักประกัน (บาท)
- 250,000
- หลักประกัน (บาท)
- 500,000
- หลักประกัน (บาท)
- 1,000,000
- หลักประกัน (บาท)
- 2,500,000
- หลักประกัน (บาท)
- 5,000,000
- หลักประกัน (บาท)
- 10,000,000
- หลักประกัน (บาท)
- อธิบดีหรือผู้ได้รับมอบหมายเป็นผู้พิจารณา
- ทรัพย์ที่ขายโดยจำนองติดไป ใช้ "ราคาเริ่มต้น" แทนราคาประเมินในการเทียบตาราง
- วางเป็นเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คตามที่ประกาศขายกำหนด คู่มือฉบับ 2568 หน้า 4 และ 6 ระบุเงินสด แคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายสำนักงานบังคับคดีผู้รับเงิน หรือระบบ EDC ตรวจชื่อสำนักงานตามประกาศขาย คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ กรมบังคับคดี 2568 หน้า 4 คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ กรมบังคับคดี 2568 หน้า 6
รายละเอียดเพิ่มเติมอยู่ในประกาศหลักเกณฑ์การวางหลักประกัน ข้อ 1
ถ้าจะกู้สถาบันการเงิน
คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ฉบับ 2568 ให้ตรวจคุณสมบัติขอสินเชื่อก่อนประมูล เพราะเมื่อประมูลได้แล้วจะเปลี่ยน เพิ่ม หรือลดชื่อผู้ซื้อไม่ได้ คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ กรมบังคับคดี 2568 หน้า 12
4. ราคาเริ่มต้นแต่ละนัดเป็นเท่าไร
ราคาเริ่มต้นคิดเป็นร้อยละของ "ราคาประเมิน" ที่มาจากคณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์ เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ กรมบังคับคดี หรือเจ้าพนักงานบังคับคดี ตามลำดับ หลักเกณฑ์การกำหนดราคาเริ่มต้นในการขายทอดตลาด (2563)
เลื่อนตารางไปทางซ้ายหรือขวาเพื่ออ่านข้อมูลทั้งหมด
| การขายครั้งที่ | ราคาเริ่มต้น (อสังหาริมทรัพย์ที่ขายปลอดจำนอง) |
|---|---|
| 1 | 100% ของราคาประเมิน |
| 2 | 90% ของราคาประเมิน |
| 3 | 80% ของราคาประเมิน |
| 4 เป็นต้นไป | 70% ของราคาประเมิน |
- ราคาเริ่มต้น (อสังหาริมทรัพย์ที่ขายปลอดจำนอง)
- 100% ของราคาประเมิน
- ราคาเริ่มต้น (อสังหาริมทรัพย์ที่ขายปลอดจำนอง)
- 90% ของราคาประเมิน
- ราคาเริ่มต้น (อสังหาริมทรัพย์ที่ขายปลอดจำนอง)
- 80% ของราคาประเมิน
- ราคาเริ่มต้น (อสังหาริมทรัพย์ที่ขายปลอดจำนอง)
- 70% ของราคาประเมิน
- ราคาปัดเศษขึ้นเป็นหลักหมื่นบาท หรือหลักพันถ้าราคาประเมินต่ำกว่า 100,000 บาท
- ราคาลดขั้นเฉพาะเมื่อครั้งก่อนหน้างดขายเพราะไม่มีผู้เข้าสู้ราคา ถ้างดขายด้วยเหตุอื่น เช่น คู่ความขอให้งด ครั้งถัดไปใช้ราคาเดิม สาระน่ารู้ด้านการบังคับคดีแพ่ง กรมบังคับคดี
- ตั้งแต่ครั้งที่ 4 ราคาเริ่มที่ 70% และไม่ลดอีก (คู่มือฉบับ 2568 หน้า 8) แต่ถ้ายังไม่มีผู้เสนอราคา คณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์อาจกำหนดราคาใหม่ได้
- ทรัพย์ที่ขายโดยจำนองติดไป คิดร้อยละแล้วหักยอดหนี้จำนองที่ผู้รับจำนองแจ้ง ก่อนปัดเศษ
ความหมายของสถานะนี้ดูที่งดขายไม่มีผู้สู้ราคา คืออะไร และวิธีอ่านลำดับนัดดูที่ขายทอดตลาด นัดที่เท่าไรถึงขายได้
5. วันประมูลเกิดอะไรขึ้นบ้าง
ลำดับเหตุการณ์ตามกฎกระทรวงปี 2563 และคู่มือผู้ซื้อทรัพย์ของกรมบังคับคดีฉบับ 2568 หน้า 8 และ 10 คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ขายทอดตลาดกรมบังคับคดี 2568
- ลงทะเบียนและรับป้าย ที่สถานที่ขายตามประกาศ ยื่นหลักฐานแสดงตนและวางหลักประกัน แล้วรับป้ายประมูล
- ฟังรายละเอียดทรัพย์ เจ้าพนักงานบังคับคดีจะอ่านประกาศ และแจ้งรายละเอียดทรัพย์ ภาระผูกพัน และคดีของแต่ละรายการ
- เสนอราคา ผู้ที่ต้องการซื้อยกป้ายเสนอซื้อที่ราคาเริ่มต้น ถ้ามีผู้สนใจหลายราย ก็ยกป้ายแข่งกันตามอัตราเพิ่มราคาที่เจ้าพนักงานประกาศไว้สำหรับรายการนั้น หรือเพิ่มมากกว่านั้นก็ได้
- เคาะไม้ เจ้าพนักงานจะขานราคาและนับหนึ่ง 2–3 ครั้ง นับสองอีก 2–3 ครั้ง ถ้าไม่มีผู้ให้ราคาสูงกว่า จะขานราคาสูงสุด นับสาม และเคาะไม้ขายให้ผู้เสนอราคาสูงสุด
- ทรัพย์ที่ไม่มีผู้ซื้อ จะถูกงดขาย และไม่นำกลับมาขายในวันเดียวกันอีก
เจ้าพนักงานต้องป้องกันการสมยอมราคา (ข้อ 16) ระบบคัดค้านราคาแบบเดิมถูกยกเลิกตั้งแต่ ป.วิ.พ. แก้ไขปี 2560 และเมื่อเคาะไม้แล้ว ผู้มีส่วนได้เสียจะอ้างว่าราคาต่ำเกินสมควรเพื่อขอเพิกถอนการขายไม่ได้ (มาตรา 331) ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ฉบับปรับปรุง ลูกหนี้ตามคำพิพากษาเองก็เข้าสู้ราคาได้เช่นกัน
6. ชนะหรือไม่ชนะ ต่อจากนั้นเป็นอย่างไร
- ไม่ชนะ ขอรับเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คที่วางไว้คืนได้ทันที (คู่มือฉบับ 2568 หน้า 10)
- ชนะ หลักประกันกลายเป็นมัดจำ ผู้ชนะทำสัญญาตามแบบพิมพ์ของกรมบังคับคดี แล้วชำระครบในวันซื้อ หรือชำระส่วนที่เหลือภายใน 15 วันนับแต่วันซื้อ ถ้าชำระไม่ทัน ให้ยื่นคำร้องขอขยายระยะเวลาต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีก่อนครบกำหนด 15 วัน พร้อมหนังสือจากสถาบันการเงินหรือแสดงเหตุอันสมควร เจ้าพนักงานอาจอนุญาตให้ขยายได้ไม่เกิน 3 เดือนนับแต่วันครบกำหนด คู่มือติดต่อราชการกรมบังคับคดี 2568
- ชนะแต่ไม่ชำระ หลักประกันถูกริบ ทรัพย์ถูกนำออกขายใหม่ และถ้าขายได้ราคาต่ำกว่า ผู้ชนะเดิมต้องชำระส่วนต่างพร้อมค่าใช้จ่ายของการขายครั้งใหม่
ขั้นตอนหลังชนะอยู่ในหลังประมูลกรมบังคับคดี ต้องทำอะไร และค่าใช้จ่ายวันโอนอยู่ในค่าใช้จ่ายซื้อบ้านกรมบังคับคดี
คำถามที่พบบ่อย
วิธีประมูลที่ดินกรมบังคับคดี ต่างจากประมูลบ้านไหม?
ขั้นตอน หลักประกัน และขั้นราคาเริ่มต้นเป็นชุดเดียวกัน เพราะเป็นอสังหาริมทรัพย์เหมือนกัน ที่ดินต้องดูเพิ่มเรื่องประเภทเอกสารสิทธิ ที่ตั้งตามแผนที่ในประกาศ และทางเข้าออก ดูรายละเอียดในซื้อที่ดินกรมบังคับคดี ต้องรู้อะไร
ให้คนอื่นไปประมูลบ้านกรมบังคับคดีแทนได้ไหม?
ได้ ผู้ที่เสนอราคาแทนต้องมีหนังสือมอบอำนาจ และยื่นพร้อมหลักฐานแสดงตนก่อนหรือในวันขาย
ราคาเริ่มต้นลดลงทุกนัดไหม?
ไม่ ราคาลดจาก 100% เป็น 90%, 80% และ 70% ของราคาประเมิน เฉพาะเมื่อครั้งก่อนหน้างดขายเพราะไม่มีผู้เข้าสู้ราคา ถ้างดขายด้วยเหตุอื่น ราคาเท่าเดิม
ไม่ชนะประมูล ได้หลักประกันคืนเมื่อไร?
คู่มือของกรมบังคับคดีฉบับ 2568 หน้า 10 ระบุว่าผู้ที่ประมูลไม่ได้ขอรับเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คที่วางไว้คืนได้ทันที
ประมูลบ้านกรมบังคับคดี ออนไลน์ได้ไหม?
การประมูลผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ (e-Offering) ตามคู่มือผู้ซื้อทรัพย์ 2568 คือการเสนอราคาผ่านเครื่องที่ติดตั้งไว้ที่สำนักงานบังคับคดีที่ให้บริการ (สำนักงานเครือข่าย) ไม่ใช่การเสนอราคาจากที่บ้าน สอบถามสำนักงานบังคับคดีใกล้บ้านว่าให้บริการหรือไม่ และจองเครื่องก่อนวันขายของแต่ละนัด อ่านขั้นตอนที่ประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี ออนไลน์
สำหรับลูกหนี้ที่ต้องการเข้าสู้ราคาหรือใช้สิทธิก่อนวันขาย อ่าน ซื้อบ้านตัวเองคืนจากกรมบังคับคดีและทางเลือกก่อนขาย
สรุป
ขั้นตอนการประมูลทรัพย์กรมบังคับคดีสรุปได้ว่า อ่านประกาศให้ครบ ตรวจทรัพย์ด้วยตนเอง เตรียมเอกสารและหลักประกันตามช่วงราคาประเมิน รู้ราคาเริ่มต้นของครั้งที่จะไป แล้วจึงเข้าประมูลในวันขาย เริ่มหาทรัพย์ที่สนใจได้ที่ทรัพย์ขายทอดตลาดกรมบังคับคดีทั่วประเทศบน SUP-D
@sup-d (สำหรับสอบถามเกี่ยวกับทรัพย์)
