ซื้อที่ดินกรมบังคับคดี: เช็กลิสต์ก่อนประมูลที่ดินขายทอดตลาด ปี 2569

ซื้อที่ดินกรมบังคับคดีต้องตรวจมากกว่าราคา เพราะกรมบังคับคดีถือว่าผู้ซื้อทราบสภาพทรัพย์ถูกต้องครบถ้วนแล้ว บทความนี้สรุปสิ่งที่ต้องเช็กเฉพาะที่ดิน ตั้งแต่ประเภทเอกสารสิทธิ ทางเข้าออก ผังเมือง ราคาประเมิน และภาระจำนอง พร้อมขั้นตอนและค่าใช้จ่ายโดยย่อ ดูรายการที่ดินและทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี ทั่วประเทศประกอบได้

ที่ดินกรมบังคับคดีคือที่ดินแบบไหน

ที่ดินกรมบังคับคดีคือที่ดินที่เจ้าพนักงานบังคับคดียึดในการบังคับคดีตามคำพิพากษา แล้วนำออกขายทอดตลาดตาม ป.วิ.พ. มาตรา 331 มีทั้งที่ดินเปล่าและที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ประกาศขายแต่ละฉบับต้องระบุรายละเอียดทรัพย์และภาระติดพัน แผนที่แสดงบริเวณที่ตั้ง ราคาเริ่มต้น และเงื่อนไขการขาย

ขั้นตอนซื้อที่ดินใช้กติกาเดียวกับทรัพย์ประเภทอื่น ซึ่งสรุปไว้ในซื้อทรัพย์กรมบังคับคดี ครบทุกขั้นตอน บทความนี้เน้นเรื่องที่ต้องตรวจเฉพาะที่ดิน

หาซื้อที่ดินกรมบังคับคดีได้ที่ไหน

ประกาศขายต้องเผยแพร่บนเว็บไซต์และปิดประกาศ ณ สถานที่ขายไม่น้อยกว่า 5 วันก่อนวันขาย ต้นฉบับประกาศอยู่ที่เว็บไซต์ของกรมบังคับคดี ส่วน SUP-D แสดงทรัพย์ขายทอดตลาดแยกตามจังหวัด เช่นทรัพย์ขายทอดตลาดจังหวัดเชียงใหม่ ทรัพย์ขายทอดตลาดจังหวัดชลบุรี และทรัพย์ขายทอดตลาดจังหวัดนครราชสีมา

เช็กลิสต์ก่อนซื้อที่ดินจากกรมบังคับคดี

คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ของกรมบังคับคดีระบุว่า ผู้ซื้อมีหน้าที่ตรวจที่ตั้ง แผนที่ และสภาพทรัพย์ก่อนประมูล และต้องศึกษาเงื่อนไข ข้อสัญญา และคำเตือนในประกาศขาย คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี สำหรับที่ดิน จุดที่ต้องเช็กมีดังนี้

1. ประเภทเอกสารสิทธิ

กรมที่ดินระบุว่าเอกสารสิทธิในที่ดินที่ใช้ทำนิติกรรมได้ คือโฉนดที่ดิน และหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส.3 ข.) ดูในประกาศขายว่าแปลงนั้นมีเอกสารประเภทใด ประเภทเอกสารสิทธิในที่ดิน กรมที่ดิน เอกสารสิทธิแต่ละประเภทมีขั้นตอนรังวัดและจดทะเบียนต่างกัน สอบถามสำนักงานที่ดินก่อนเข้าประมูล

ถ้าเจ้าพนักงานขายตามสำเนาเอกสารสิทธิเพราะต้นฉบับสูญหาย ผู้ซื้อต้องไปขอออกใบแทนที่สำนักงานที่ดินและเสียค่าใช้จ่ายเอง และอาจโอนไม่ได้ในวันที่ชำระราคา

2. ตำแหน่ง ขอบเขต และสภาพจริง

ประกาศขายต้องมีแผนที่แสดงบริเวณที่ตั้งทรัพย์ ใช้แผนที่นี้ไปดูที่ดินจริง เทียบสภาพพื้นที่ แนวรั้ว และสิ่งปลูกสร้างรอบข้าง ค้นรูปแปลงผ่าน LandsMaps กรมที่ดิน โดยระบุจังหวัด อำเภอ และเลขโฉนด ตามคู่มือกรมที่ดิน ระบบมีข้อมูลเฉพาะโฉนดที่ดินและอาจยังไม่มีบางแปลง คำถามที่พบบ่อย LandsMaps กรมที่ดิน ถ้าต้องการรู้แนวเขตที่แน่นอน ขอรังวัดสอบเขตที่สำนักงานที่ดิน ค่าใช้จ่ายและระยะเวลาขึ้นกับแต่ละแปลง สอบถามสำนักงานที่ดินในพื้นที่

3. ทางเข้าออก

ดูว่าที่ดินติดถนนหรือทางสาธารณะหรือไม่ ที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะมักเรียกกันว่า "ที่ดินตาบอด" ถ้าต้องผ่านที่ดินของผู้อื่น ให้ดูว่าทางนั้นมีสิทธิตามกฎหมายรองรับหรือไม่ เช่น จดทะเบียนภาระจำยอมไว้

สำหรับแปลงในโครงการจัดสรรที่ได้รับอนุญาต พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 กำหนดให้สาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการ เช่น ถนน สวน และสนามเด็กเล่น ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

4. ผังเมืองและการใช้ประโยชน์ที่ดิน

ผังเมืองรวมกำหนดประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินในแต่ละพื้นที่ ตรวจว่าแปลงที่สนใจอยู่ในประเภทใดก่อนวางแผนใช้ที่ดิน โดยตรวจผังเมืองรวมกับสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

5. ราคาประเมินสองแบบ

ราคาประเมินในประกาศขายใช้ตั้งราคาเริ่มต้นและหลักประกัน มาจากคณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์ ถ้าไม่มีใช้ราคาของเจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ กรมบังคับคดี และถ้าไม่มีทั้งสองอย่างใช้ราคาของเจ้าพนักงานบังคับคดี ส่วนค่าธรรมเนียมโอนคิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ ซึ่งค้นได้ทางออนไลน์จากระบบสืบค้นราคาประเมิน กรมธนารักษ์

ราคาเริ่มต้นนัดแรกเท่ากับ 100% ของราคาประเมิน และลดเป็น 90%, 80% และ 70% เฉพาะเมื่อนัดก่อนหน้างดขายเพราะไม่มีผู้เข้าสู้ราคา ประกาศหลักเกณฑ์การกำหนดราคาเริ่มต้น

6. ภาระจำนองและเงื่อนไขในประกาศ

ประกาศระบุว่าขาย "โดยปลอดการจำนอง" หรือ "โดยการจำนองติดไป" ถ้าปลอดจำนอง สำนักงานที่ดินจะจดระงับจำนองให้ และผู้ซื้อไม่ต้องชำระหนี้จำนองอีก ถ้าจำนองติดไป ผู้ซื้อต้องติดต่อผู้รับจำนองเรื่องหนี้ที่ค้างเอง กรณีนี้ราคาเริ่มต้นคำนวณหลังหักยอดหนี้จำนองที่ผู้รับจำนองแจ้ง และหลักประกันเทียบตารางจากราคาเริ่มต้นแทนราคาประเมิน

7. ผู้ครอบครองที่ดิน

ดูว่ามีใครใช้ประโยชน์หรืออยู่บนที่ดินหรือไม่ ถ้าลูกหนี้ บริวาร หรือผู้เช่าจากลูกหนี้ยังอยู่และไม่ยอมออก ผู้ซื้อยื่นคำขอต่อศาลที่ทรัพย์ตั้งอยู่ในเขตให้ออกหมายบังคับคดีได้โดยไม่ต้องฟ้องคดีใหม่ (ป.วิ.พ. มาตรา 334) ผู้ที่อ้างว่าไม่ใช่บริวารของลูกหนี้ยื่นคำร้องแสดงอำนาจพิเศษต่อศาลได้ภายใน 15 วันนับแต่ปิดประกาศขับไล่ ระหว่างนั้นเจ้าพนักงานงดการบังคับคดีไว้รอคำสั่งศาล สาระน่ารู้ด้านการบังคับคดีแพ่ง 2568 ข้อ 27 คู่มือติดต่อราชการกรมบังคับคดี 2568 ขั้นตอนอยู่ในเจ้าของเดิมไม่ยอมย้ายออกหลังซื้อทรัพย์กรมบังคับคดี

8. ที่ดินในหมู่บ้านจัดสรร

ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน มาตรา 50 ถ้าค้างค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในแปลงนั้นจนกว่าจะชำระครบ แต่ในการขายทอดตลาด ป.วิ.พ. มาตรา 335 ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแจ้งหนี้ภายใน 30 วันนับแต่ได้รับแจ้งจากเจ้าพนักงาน เจ้าพนักงานกันเงินค่าขายไว้จ่ายหนี้ถึงวันขายก่อนเจ้าหนี้จำนอง และให้การระงับการจดทะเบียนเป็นอันยกเลิก ผู้ซื้อจึงรับโอนได้ แม้โครงการยังไม่ได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน

ส่วนช่วงหลังวันขายจนถึงวันโอน สำหรับหมู่บ้านจัดสรร ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าผู้รับโอนไม่ต้องรับผิดค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่เกิดก่อนรับโอนหรือเข้าครอบครอง นิติบุคคลต้องเรียกจากเจ้าของเดิม (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3188/2561 ซึ่งเป็นการซื้อขายทั่วไป ไม่ใช่การขายทอดตลาด)

ข้อมูลทั่วไป ณ ตุลาคม 2569 — ตรวจสอบกับกรมบังคับคดีหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ

วิธีซื้อที่ดินจากกรมบังคับคดีโดยย่อ

1. หาที่ดินและอ่านประกาศขาย ดูรายละเอียด ภาระติดพัน แผนที่ และวันขายทั้งหมดในประกาศ
2. ตรวจตามเช็กลิสต์ข้างต้น ทั้งเอกสารสิทธิ ทางเข้าออก ผังเมือง และภาระจำนอง
3. เตรียมเอกสารและหลักประกัน สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนหรือหนังสือเดินทาง นิติบุคคลใช้สำเนาหนังสือรับรองนิติบุคคล และมีหนังสือมอบอำนาจถ้าเสนอราคาแทนผู้อื่น หลักประกันเป็นจำนวนตามตาราง โดยกรณีขายปลอดจำนองอิงช่วงราคาประเมิน เช่น เกิน 200,000 ถึง 500,000 บาท วาง 25,000 บาท และเกิน 500,000 ถึง 1,000,000 บาท วาง 50,000 บาท ตารางเต็มอยู่ในประกาศหลักเกณฑ์การวางหลักประกัน ข้อ 1
4. เสนอราคาในวันขาย ด้วยวาจา ด้วยการยกป้ายผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ หรือวิธีอื่นที่อธิบดีประกาศ ดูขั้นตอนในขั้นตอนการประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี และการประมูลผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ในประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี ออนไลน์
5. ชำระส่วนที่เหลือ ภายใน 15 วันนับแต่วันซื้อ ถ้าชำระไม่ทัน ให้ยื่นคำร้องขอขยายระยะเวลาต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีก่อนครบกำหนด 15 วัน พร้อมหนังสือจากสถาบันการเงินหรือแสดงเหตุอันสมควร เจ้าพนักงานอาจอนุญาตให้ขยายได้ไม่เกิน 3 เดือนนับแต่วันครบกำหนด คู่มือติดต่อราชการกรมบังคับคดี 2568
6. จดทะเบียนโอน รับหนังสือจากเจ้าพนักงานบังคับคดีไปจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน

ค่าใช้จ่ายเมื่อซื้อที่ดินขายทอดตลาด

ผู้รับภาระค่าธรรมเนียมและภาษีอากรเป็นไปตามที่เจ้าพนักงานกำหนดไว้ในประกาศขาย ซึ่งโดยทั่วไปกำหนดให้ผู้ซื้อเป็นผู้ชำระ ตรวจเงื่อนไขในประกาศของแต่ละรายการ คู่มือติดต่อราชการกรมบังคับคดี 2568 รายการหลักคือ

• ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ คู่มือค่าธรรมเนียมและภาษีอากร กรมที่ดิน: ตารางขายทอดตลาด
• อากรแสตมป์ร้อยละ 0.5 ของราคาที่ซื้อได้ ชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีพร้อมราคา ก่อนเจ้าพนักงานมีหนังสือถึงสำนักงานที่ดิน ถ้าการขายนั้นต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ผู้ซื้อขอคืนค่าอากรได้ โดยติดต่อกรมสรรพากร คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี 2568 ข้อหารือเรื่องขอคืนค่าอากรแสตมป์
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เมื่อการขายนั้นเข้าเงื่อนไขต้องเสีย
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ผู้รับภาระเป็นไปตามประกาศขายเช่นเดียวกับรายการอื่น

มาตรการลดค่าจดทะเบียนการโอนและการจำนองเหลือ 0.01% (1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570) ระบุประเภททรัพย์เป็นอาคารที่อยู่อาศัยหรืออาคารพาณิชย์ ที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว และห้องชุด ไม่มีที่ดินเปล่าอยู่ในรายการ ประกาศลดค่าธรรมเนียมเหลือ 0.01% สำนักงานที่ดินจังหวัดตราด สิทธิตามมาตรการขึ้นอยู่กับประเภททรัพย์และเงื่อนไขที่กำหนด สอบถามสำนักงานที่ดินก่อนวันโอน ตัวเลขในบทความนี้จึงใช้อัตราปกติร้อยละ 2 ตารางค่าใช้จ่ายครบอยู่ในค่าใช้จ่ายซื้อทรัพย์กรมบังคับคดี

คำถามที่พบบ่อย

วิธีซื้อที่ดินจากกรมบังคับคดี ทำอย่างไร?

หาที่ดินจากประกาศขาย ตรวจเอกสารสิทธิ ทางเข้าออก ผังเมือง และภาระจำนอง จากนั้นวางหลักประกันและเสนอราคาในวันขาย ถ้าชนะ ชำระส่วนที่เหลือภายใน 15 วัน แล้วนำหนังสือจากเจ้าพนักงานบังคับคดีไปจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน

หาซื้อที่ดินกรมบังคับคดีได้ที่ไหน?

ต้นฉบับประกาศอยู่ที่เว็บไซต์ของกรมบังคับคดี ส่วนบน SUP-D ดูได้ทั้งประเทศและแยกตามจังหวัด ประกาศขายแต่ละฉบับกำหนดวันขายไว้ 6 นัด ดูวันขายแต่ละนัดในประกาศของรายการนั้น

ประมูลที่ดินกรมบังคับคดี ต้องวางเงินเท่าไร?

ขึ้นกับช่วงราคาประเมิน ถ้าราคาประเมินไม่เกิน 100,000 บาท วางไม่น้อยกว่า 5% ของราคาประเมิน เกิน 100,000 ถึง 200,000 บาท วาง 10,000 บาท และเพิ่มเป็นขั้นตามตาราง กรณีขายปลอดจำนอง หลักประกันอิงช่วงราคาประเมินที่ใช้กำหนดราคาเริ่มต้น จึงไม่ลดเพียงเพราะราคาเริ่มต้นลดในนัดหลัง ส่วนกรณีขายโดยจำนองติดไป ใช้ราคาเริ่มต้นเทียบตารางหลักประกัน ตรวจจำนวนในประกาศขายแต่ละรายการ

ประมูลที่ดินออนไลน์ได้ไหม?

กฎหมายให้ขายทอดตลาดโดยวิธีการทางอิเล็กทรอนิกส์ได้ แต่ไม่ใช่การเสนอราคาจากที่บ้าน การประมูลผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ (e-Offering) ตามคู่มือผู้ซื้อทรัพย์ 2568 คือการเสนอราคาผ่านเครื่องที่ติดตั้งไว้ที่สำนักงานบังคับคดีที่ให้บริการ (สำนักงานเครือข่าย) สอบถามสำนักงานบังคับคดีใกล้บ้านว่าให้บริการหรือไม่ และจองเครื่องก่อนวันขายของแต่ละนัด คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ กรมบังคับคดี 2568 หน้า 9

ที่ดินขายทอดตลาดปี 2569 ราคาเริ่มต้นคิดอย่างไร?

นัดแรกเริ่มที่ 100% ของราคาประเมิน ถ้านัดก่อนหน้างดขายเพราะไม่มีผู้เข้าสู้ราคา นัดถัดไปลดเป็น 90%, 80% และ 70% ตามลำดับ ราคาเริ่มต้นต่ำสุดตามสูตรคือ 70% แต่ถ้าไม่มีผู้เสนอราคา คณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์อาจกำหนดราคาใหม่ได้

สรุป

ซื้อที่ดินกรมบังคับคดีใช้ขั้นตอนประมูลเดียวกับทรัพย์อื่น แต่ผู้ซื้อต้องตรวจเรื่องเฉพาะของที่ดินเอง ทั้งเอกสารสิทธิ ทางเข้าออก ผังเมือง ราคาประเมิน และภาระจำนอง เพราะกรมบังคับคดีถือว่าผู้ซื้อทราบสภาพแล้ว เริ่มจากดูที่ดินขายทอดตลาดทั่วประเทศ แยกตามจังหวัดแล้วใช้เช็กลิสต์นี้กับแต่ละแปลง

---