ค่าใช้จ่ายซื้อบ้านกรมบังคับคดี 2569: หลักประกัน ค่าโอน และภาษีที่ต้องเตรียม

ค่าใช้จ่ายซื้อบ้านกรมบังคับคดีไม่ได้มีแค่ราคาที่ประมูลได้ แต่มีทั้งหลักประกันก่อนประมูล ราคาส่วนที่เหลือหลังชนะ ค่าโอน และภาษีตามเงื่อนไขในประกาศขาย บทความนี้สรุปทุกรายการพร้อมอัตราจากแหล่งทางการ ณ ตุลาคม 2569 ใช้ประกอบการเตรียมเงินก่อนเลือกทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี ทั่วประเทศ

ค่าใช้จ่ายซื้อบ้านกรมบังคับคดี มีอะไรบ้าง

ตารางนี้เรียงค่าใช้จ่ายตามจังหวะที่ต้องจ่าย ส่วนภาพรวมการซื้อทั้งกระบวนการอยู่ในคู่มือซื้อทรัพย์กรมบังคับคดี

ข้อมูลทั่วไป ณ ตุลาคม 2569 — ตรวจสอบกับกรมบังคับคดีหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ

หลักประกันประมูล ต้องวางเท่าไร

กรณีขายปลอดจำนอง หลักประกันอิงช่วง "ราคาประเมิน" ที่ใช้ตั้งราคาเริ่มต้น จึงไม่ลดเพียงเพราะราคาเริ่มต้นลดในนัดหลัง ส่วนกรณีขายโดยจำนองติดไป ใช้ราคาเริ่มต้นเทียบตารางหลักประกัน ตามประกาศคณะกรรมการฯ ปี 2563 ที่กรมบังคับคดีเผยแพร่ ซึ่งใช้กับประกาศขายตั้งแต่ 24 มิถุนายน 2563

ที่มา: ประกาศหลักเกณฑ์การวางหลักประกัน กรมบังคับคดี

ทรัพย์ที่ขายโดยจำนองติดไปใช้ราคาเริ่มต้นแทนราคาประเมินในการเทียบตาราง หลักประกันวางเป็นเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คตามที่ประกาศขายกำหนด ถ้าประมูลไม่ได้ ขอรับคืนได้เมื่อการขายสิ้นสุด ถ้าชนะ หลักประกันจะเป็นมัดจำและนับเป็นส่วนหนึ่งของราคา กรณีพิเศษอื่นอยู่ในประกาศหลักเกณฑ์การวางหลักประกัน ข้อ 1

ชำระราคาส่วนที่เหลือภายใน 15 วัน

ผู้ชนะทำสัญญาตามแบบพิมพ์ของกรมบังคับคดี และชำระเงินส่วนที่เหลือภายใน 15 วันนับแต่วันซื้อ ถ้าชำระไม่ทัน เช่น รอเงินกู้ ให้ยื่นคำร้องขอขยายระยะเวลาต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีก่อนครบกำหนด 15 วัน พร้อมหนังสือจากสถาบันการเงินหรือแสดงเหตุอันสมควร เจ้าพนักงานอาจอนุญาตให้ขยายได้ไม่เกิน 3 เดือนนับแต่วันครบกำหนด คู่มือติดต่อราชการกรมบังคับคดี 2568

เมื่อประมูลได้แล้วจะเปลี่ยน เพิ่ม หรือลดชื่อผู้ซื้อไม่ได้ คู่มือจึงแนะนำให้ตรวจคุณสมบัติสินเชื่อก่อน ถ้าไม่ชำระตามกำหนด หลักประกันจะถูกริบ และถ้าขายใหม่ได้ราคาต่ำกว่า ผู้ชนะเดิมต้องจ่ายส่วนต่างกับค่าใช้จ่ายของการขายครั้งใหม่ ดูขั้นตอนหลังการประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี

ค่าโอนทรัพย์ขายทอดตลาด เท่าไหร่

อัตราปกติของค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนคือ 2% ของ "ราคาประเมินทุนทรัพย์" ตามตารางขายทอดตลาดในคู่มือของกรมที่ดิน คู่มือค่าธรรมเนียมและภาษีอากร กรมที่ดิน: ตารางขายทอดตลาด ราคาประเมินทุนทรัพย์ค้นได้จากระบบสืบค้นราคาประเมิน กรมธนารักษ์ และเป็นคนละราคากับ "ราคาประเมิน" ในประกาศขายที่กรมบังคับคดีใช้ตั้งราคาเริ่มต้น ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร กรมที่ดิน

มาตรการลดค่าโอนเหลือ 0.01% ใช้กับทรัพย์ขายทอดตลาดได้ไหม

ประกาศกระทรวงมหาดไทยลงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ลดค่าจดทะเบียนการโอนและการจำนองเหลือ 0.01% ตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 โดยมีเงื่อนไขดังนี้

• ที่ดินพร้อมอาคารที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ หรือห้องชุด
• ราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาททั้งสองราคา
• ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
• ถ้าจดจำนอง วงเงินไม่เกิน 7 ล้านบาท และจดในคราวเดียวกับการซื้อขาย

สิทธิตามมาตรการขึ้นอยู่กับประเภททรัพย์และเงื่อนไขที่กำหนด สอบถามสำนักงานที่ดินก่อนวันโอน ตารางในบทความนี้จึงใช้อัตราปกติร้อยละ 2 ประกาศลดค่าธรรมเนียมเหลือ 0.01% สำนักงานที่ดินจังหวัดตราด

ภาษีซื้อทรัพย์ขายทอดตลาด ใครจ่าย

ตามกฎหมาย ผู้มีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะคือเจ้าของทรัพย์ที่ถูกขาย แต่ในการขายทอดตลาด ผู้รับภาระค่าธรรมเนียมและภาษีอากรเป็นไปตามที่เจ้าพนักงานกำหนดไว้ในประกาศขาย ซึ่งโดยทั่วไปกำหนดให้ผู้ซื้อเป็นผู้ชำระ คู่มือติดต่อราชการกรมบังคับคดี 2568 ข้อหารือของกรมสรรพากรปี 2548 และ 2562 ก็ระบุว่าข้อสัญญาท้ายประกาศขายให้ผู้ซื้อเป็นผู้เสียค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีอากรจากการขาย ข้อหารือกรมสรรพากร กค 0706/1010 ตรวจเงื่อนไขในประกาศของแต่ละรายการ

• อากรแสตมป์ 0.5% ของราคาที่ซื้อได้ ชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีพร้อมราคา ก่อนเจ้าพนักงานมีหนังสือถึงสำนักงานที่ดิน คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี 2568 ถ้าการขายนั้นต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ผู้ซื้อขอคืนค่าอากรได้ โดยติดต่อกรมสรรพากร (ดูข้อถัดไป) ข้อหารือกรมสรรพากร 0702/3495: อากรในการขายทอดตลาด
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (3% บวกภาษีท้องถิ่น 10% ของภาษี) คิดจากรายรับก่อนหักรายจ่าย ในการขายทอดตลาดที่เข้าเกณฑ์เสียภาษี ใช้ราคาที่จ่ายจากการขายทอดตลาดหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า คู่มือกรมที่ดิน: ภาษีธุรกิจเฉพาะในการขายทอดตลาด หน้า 55 เจ้าของเดิมที่เป็นบุคคลธรรมดาต้องเสียเมื่อขายภายใน 5 ปีนับแต่ได้มา เว้นแต่มีชื่อในทะเบียนบ้านของทรัพย์นั้นไม่น้อยกว่า 1 ปี การขายที่ต้องเสียภาษีนี้ได้รับยกเว้นอากรแสตมป์ แต่ในการขายทอดตลาด ผู้ซื้อชำระอากรไปพร้อมราคาแล้ว กรมสรรพากรวินิจฉัยเมื่อปี 2562 ว่าผู้ซื้อขอคืนค่าอากรนั้นได้ ติดต่อกรมสรรพากรเรื่องการขอคืนค่าอากร ภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ข้อหารือเรื่องขอคืนค่าอากรแสตมป์
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย หลักทั่วไปของกรมที่ดินสำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา คือคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ หักค่าใช้จ่ายตามอัตราที่กำหนด แล้วเฉลี่ยตามปีที่ถือครอง ในการขายทอดตลาด ผู้รับภาระภาษีนี้เป็นไปตามที่กำหนดในประกาศขาย ซึ่งโดยทั่วไปกำหนดให้ผู้ซื้อเป็นผู้ชำระ ตรวจเงื่อนไขในประกาศของแต่ละรายการ

ค่าจดจำนองและค่าใช้จ่ายอื่นที่มักไม่อยู่ในงบ

• ค่าจดทะเบียนจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง สูงสุด 200,000 บาท (0.01% ถ้าเข้ามาตรการข้างต้น) และสถาบันการเงินมีค่าใช้จ่ายของตัวเอง เช่น ค่าประเมินหลักประกัน และอากรแสตมป์สัญญากู้ บัญชีอัตราอากรแสตมป์ ตราสาร 5 กำหนด 1 บาทต่อเงินกู้ทุก 2,000 บาทหรือเศษ สูงสุด 10,000 บาท โดยผู้ให้กู้เป็นผู้ต้องเสียอากรตามบัญชี กรมสรรพากร: บัญชีอากรแสตมป์ ตราสาร 5
• หนี้จำนองที่ติดมากับทรัพย์ ถ้าขาย "โดยการจำนองติดไป" ผู้ซื้อต้องติดต่อผู้รับจำนองเรื่องหนี้ที่ค้างเอง ถ้าขาย "โดยปลอดการจำนอง" สำนักงานที่ดินจดระงับจำนองให้
• ค่าส่วนกลางที่เจ้าของเดิมค้าง ป.วิ.พ. มาตรา 335 ให้กันเงินค่าขายไว้ชำระหนี้ที่ค้างจนถึงวันขายทอดตลาดให้นิติบุคคลอาคารชุดหรือหมู่บ้านจัดสรรก่อนเจ้าหนี้จำนอง ดูค้างค่าส่วนกลาง คอนโดขายทอดตลาด ใครจ่าย
• ค่าส่วนกลางหลังวันขายจนถึงวันโอน สำหรับห้องชุด ค่าส่วนกลางที่เกิดหลังวันขายทอดตลาด ศาลฎีกาเคยวินิจฉัยว่าผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดต้องรับผิด (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5193–5208/2561 และ 7068–7084/2561) จึงควรเผื่องบค่าส่วนกลางตั้งแต่วันประมูล สำหรับหมู่บ้านจัดสรร ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าผู้รับโอนไม่ต้องรับผิดค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่เกิดก่อนรับโอนหรือเข้าครอบครอง นิติบุคคลต้องเรียกจากเจ้าของเดิม (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3188/2561 ซึ่งเป็นการซื้อขายทั่วไป ไม่ใช่การขายทอดตลาด)
• ใบแทนโฉนด ถ้าขายตามสำเนาเอกสารสิทธิเพราะต้นฉบับสูญหาย ผู้ซื้อต้องขอออกใบแทนและเสียค่าใช้จ่ายเอง
• ผู้อยู่อาศัยเดิม ถ้าลูกหนี้ บริวาร หรือผู้เช่าจากลูกหนี้ยังอยู่และไม่ยอมออก ผู้ซื้อยื่นคำขอต่อศาลที่ทรัพย์ตั้งอยู่ในเขตให้ออกหมายบังคับคดีได้โดยไม่ต้องฟ้องคดีใหม่ (ป.วิ.พ. มาตรา 334) สาระน่ารู้ด้านการบังคับคดีแพ่ง 2568 ข้อ 27 ผู้ที่อ้างว่าไม่ใช่บริวารของลูกหนี้ยื่นคำร้องแสดงอำนาจพิเศษต่อศาลได้ภายใน 15 วันนับแต่ปิดประกาศขับไล่ ระหว่างนั้นเจ้าพนักงานงดการบังคับคดีไว้รอคำสั่งศาล คู่มือติดต่อราชการกรมบังคับคดี 2568 ดูวิธีจัดการเมื่อเจ้าของเดิมไม่ยอมย้ายออก
• ค่าใช้จ่ายในการให้ผู้อยู่อาศัยออก กฎหมายให้ลูกหนี้ตามคำพิพากษาเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายในการส่งมอบการครอบครอง (มาตรา 352) แต่ในทางปฏิบัติผู้ยื่นคำขอต้องวางเงินค่าใช้จ่ายสำนวนละ 1,500 บาท และจัดยานพาหนะรับส่งเจ้าพนักงานเอง แล้วจึงเรียกคืนจากลูกหนี้ คู่มือติดต่อราชการกรมบังคับคดี 2568
• ค่าซ่อมแซม กรมบังคับคดีถือว่าผู้ซื้อทราบสภาพทรัพย์แล้ว ดูตรวจสภาพบ้านหลังซื้อบ้านกรมบังคับคดี และเช็กลิสต์ความเสี่ยงซื้อบ้านกรมบังคับคดี

คำถามที่พบบ่อย

ซื้อบ้านกรมบังคับคดี ค่าโอนเท่าไหร่?

อัตราปกติคือ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ผู้รับภาระเป็นไปตามที่กำหนดในประกาศขาย ซึ่งโดยทั่วไปกำหนดให้ผู้ซื้อเป็นผู้ชำระ ส่วนมาตรการลดเหลือ 0.01% ต้องตรวจประเภททรัพย์และเงื่อนไขของรายการที่ซื้อ สอบถามสำนักงานที่ดินก่อนวันโอน

ค่าใช้จ่ายวันโอนมีอะไรบ้าง?

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อเข้าเงื่อนไข และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งผู้รับภาระเป็นไปตามเงื่อนไขในประกาศขาย (โดยทั่วไปกำหนดให้ผู้ซื้อเป็นผู้ชำระ) รวมถึงค่าจดทะเบียนจำนองถ้ากู้ ส่วนอากรแสตมป์ 0.5% ชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีพร้อมราคาก่อนวันโอน

วางเงินประมูลกรมบังคับคดีเท่าไร ได้คืนไหม?

ขึ้นกับช่วงราคาประเมิน (ขายโดยจำนองติดไป ใช้ราคาเริ่มต้นแทนราคาประเมิน) เช่น เกิน 1,000,000 ถึง 3,000,000 บาท วาง 150,000 บาท ถ้าประมูลไม่ได้ ขอรับคืนได้เมื่อการขายสิ้นสุด ถ้าชนะ หลักประกันนับเป็นส่วนหนึ่งของราคา แต่จะถูกริบถ้าไม่ชำระส่วนที่เหลือ

ซื้อที่ดินจากกรมบังคับคดี ค่าโอนต่างจากบ้านไหม?

อัตราปกติเท่ากัน แต่รายการประเภททรัพย์ของมาตรการ 0.01% ครอบคลุมอาคารที่อยู่อาศัยหรืออาคารพาณิชย์ ที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว และห้องชุด ไม่มีที่ดินเปล่า จุดที่ต้องตรวจเฉพาะที่ดินอยู่ในซื้อที่ดินกรมบังคับคดี ต้องเช็กอะไรบ้าง

สรุป

ค่าใช้จ่ายซื้อบ้านกรมบังคับคดีเริ่มจากหลักประกันก่อนประมูล ตามด้วยราคาส่วนที่เหลือภายใน 15 วัน และค่าโอนกับภาษีที่ประกาศขายโดยทั่วไปกำหนดให้ผู้ซื้อเป็นผู้ชำระ ตัวเลขจริงของแต่ละรายการขึ้นกับประกาศและราคาประเมินของทรัพย์นั้น ดูทรัพย์และวันขายของแต่ละจังหวัดได้ที่ปฏิทินขายทอดตลาด กรมบังคับคดี