ซื้อทรัพย์กรมบังคับคดี 2569: คู่มือครบทุกขั้นตอน ตั้งแต่หาทรัพย์จนเข้าอยู่
ซื้อทรัพย์กรมบังคับคดี 2569 ทำอย่างไร คู่มือครบตั้งแต่หาทรัพย์ อ่านประกาศขาย วางหลักประกัน ประมูล ชำระเงิน โอนกรรมสิทธิ์ จนเข้าอยู่ พร้อมความเสี่ยงที่ต้องรู้
ซื้อทรัพย์กรมบังคับคดี คือการซื้อบ้าน ที่ดิน หรือห้องชุดที่เจ้าพนักงานบังคับคดีนำออกขายทอดตลาดตามกฎหมาย คู่มือนี้พาดูทุกขั้น ตั้งแต่หาทรัพย์ ตรวจประกาศขาย เข้าประมูล ชำระเงิน โอนกรรมสิทธิ์ จนถึงรับมอบทรัพย์ พร้อมความเสี่ยงหลักและลิงก์ไปบทความเจาะลึกของแต่ละขั้น ระหว่างอ่าน เปิดดูทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี ทั่วประเทศประกอบได้
ซื้อทรัพย์กรมบังคับคดีคืออะไร ใครเป็นผู้ขาย
เมื่อศาลพิพากษาให้ลูกหนี้ชำระหนี้แล้วลูกหนี้ไม่ชำระ เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาขอให้บังคับคดีได้ เจ้าพนักงานบังคับคดีจะยึดทรัพย์ของลูกหนี้แล้วนำออกขายทอดตลาด เงินที่ได้นำไปชำระหนี้ตามลำดับที่กฎหมายกำหนด ทรัพย์ที่ออกขายด้วยวิธีนี้จึงถูกเรียกว่า "ทรัพย์กรมบังคับคดี" หรือ "ทรัพย์ขายทอดตลาด"
ผู้ขายคือเจ้าพนักงานบังคับคดี ไม่ใช่เจ้าของเดิม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ป.วิ.พ.) มาตรา 331 ให้เจ้าพนักงานขายทอดตลาดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และกฎกระทรวง หรือตามที่ศาลสั่ง และขายโดยวิธีการทางอิเล็กทรอนิกส์ได้ วันขายต้องไม่น้อยกว่า 60 วันนับแต่วันยึด ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ฉบับปรับปรุง
ทรัพย์ที่ออกขายมีทั้งอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ คู่มือนี้เน้นบ้าน ที่ดิน และห้องชุด
ทรัพย์ในประกาศอาจไม่ได้ขายจริงทุกนัด เช่น ลูกหนี้วางเงินชำระหนี้ครบพร้อมค่าฤชาธรรมเนียม ทำให้เจ้าพนักงานต้องถอนการบังคับคดี หรือเจ้าหนี้แจ้งงดการบังคับคดีโดยได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากลูกหนี้ ความหมายของป้ายสถานะแต่ละแบบอธิบายไว้ในสถานะทรัพย์กรมบังคับคดี งดขาย ถอนการยึด
ทรัพย์สินรอการขาย กรมบังคับคดี ต่างจาก NPA ของสถาบันการเงินอย่างไร
คำว่า "ทรัพย์สินรอการขาย" มักถูกใช้เรียกทรัพย์ของกรมบังคับคดีด้วย แต่ในภาษากำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) "อสังหาริมทรัพย์รอการขาย" หรือ NPA เป็นทรัพย์ของสถาบันการเงิน ซึ่ง ธปท. กำกับด้วยประกาศที่ สนส. 5/2565 รวมถึงเรื่องระยะเวลาการถือครอง ส่วนทรัพย์กรมบังคับคดีคือทรัพย์ที่ถูกยึดและขายทอดตลาดโดยเจ้าพนักงานบังคับคดี ธปท. นำส่งประกาศเรื่องอสังหาริมทรัพย์รอการขาย
เลื่อนตารางไปทางซ้ายหรือขวาเพื่ออ่านข้อมูลทั้งหมด
| หัวข้อ | ทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี | NPA ของสถาบันการเงิน |
|---|---|---|
| ผู้ขาย | เจ้าพนักงานบังคับคดี | สถาบันการเงินที่ถือทรัพย์ |
| วิธีขาย | ขายทอดตลาดตามประกาศ ผู้เสนอราคาสูงสุดได้รับการเคาะไม้ | ตามเงื่อนไขของสถาบันการเงินแต่ละแห่ง |
| ราคาเริ่มต้น | ตามหลักเกณฑ์ของกรมบังคับคดี | ตามที่สถาบันการเงินกำหนด |
| กำหนดชำระ | ภายใน 15 วัน ถ้ายื่นคำร้องก่อนครบกำหนด เจ้าพนักงานอาจขยายให้ได้ไม่เกิน 3 เดือน | ตามเงื่อนไขของสถาบันการเงิน |
- ทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี
- เจ้าพนักงานบังคับคดี
- NPA ของสถาบันการเงิน
- สถาบันการเงินที่ถือทรัพย์
- ทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี
- ขายทอดตลาดตามประกาศ ผู้เสนอราคาสูงสุดได้รับการเคาะไม้
- NPA ของสถาบันการเงิน
- ตามเงื่อนไขของสถาบันการเงินแต่ละแห่ง
- ทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี
- ตามหลักเกณฑ์ของกรมบังคับคดี
- NPA ของสถาบันการเงิน
- ตามที่สถาบันการเงินกำหนด
- ทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี
- ภายใน 15 วัน ถ้ายื่นคำร้องก่อนครบกำหนด เจ้าพนักงานอาจขยายให้ได้ไม่เกิน 3 เดือน
- NPA ของสถาบันการเงิน
- ตามเงื่อนไขของสถาบันการเงิน
การเปรียบเทียบแบบเต็ม รวมถึงทรัพย์หลุดจำนอง อยู่ในบ้านหลุดจำนอง กรมบังคับคดี NPA ต่างกันอย่างไร และความหมายของ NPA อยู่ในNPA คืออะไร
วิธีซื้อบ้านกรมบังคับคดี ทีละขั้น
การซื้อบ้าน ที่ดิน หรือห้องชุดจากกรมบังคับคดีเดินตามลำดับเดียวกัน แต่ละขั้นมีบทความเจาะลึกของตัวเอง
- หาทรัพย์และอ่านประกาศขาย
- ตรวจทรัพย์และเงื่อนไขก่อนประมูล
- เข้าประมูล: เอกสาร หลักประกัน และการเสนอราคา
- ชำระราคาส่วนที่เหลือ
- โอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน
- รับมอบทรัพย์และเข้าอยู่
ขั้นที่ 1 หาทรัพย์กรมบังคับคดีและอ่านประกาศขาย
รายการทรัพย์ดูได้จากประกาศบนเว็บไซต์ของกรมบังคับคดี และจากปฏิทินขายทอดตลาดแยกตามจังหวัดของ SUP-D เมื่อเจอทรัพย์ที่สนใจ ให้อ่านประกาศขายฉบับเต็มของทรัพย์นั้นเสมอ ตามกฎกระทรวงว่าด้วยการขายทอดตลาด พ.ศ. 2563 ประกาศต้องระบุ
- ชื่อศาลและหมายเลขคดีแดง
- วัน เวลา และสถานที่ขาย
- รายละเอียดของทรัพย์และภาระติดพัน
- แผนที่แสดงบริเวณที่ตั้งทรัพย์
- ราคาเริ่มต้น และราคาประเมินถ้ามี
- ข้อสัญญาหรือเงื่อนไขการขาย
เจ้าพนักงานต้องโฆษณาประกาศขายบนเว็บไซต์ที่แพร่หลายและปิดประกาศ ณ สถานที่ขาย ไม่น้อยกว่า 5 วันก่อนวันขาย ประกาศขายแต่ละฉบับกำหนดวันขายไว้ 6 นัด ดูวันขายแต่ละนัดในประกาศของรายการนั้น กรมบังคับคดีชี้แจงขั้นตอนการขายทอดตลาด
ขั้นที่ 2 ตรวจทรัพย์และเงื่อนไขก่อนประมูล
คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ของกรมบังคับคดีระบุว่า ผู้ซื้อมีหน้าที่ตรวจสอบที่ตั้ง แผนที่ และสภาพทรัพย์ก่อนประมูล และกรมบังคับคดีถือว่าผู้ซื้อทราบสภาพทรัพย์ถูกต้องครบถ้วนแล้ว ผู้ซื้อต้องศึกษาเงื่อนไข ข้อสัญญา และคำเตือนในประกาศขายด้วย
ผู้สนใจประมูลตรวจดูทรัพย์ได้จากสภาพภายนอกเท่านั้น ไม่มีสิทธิเข้าไปดูภายใน สาระน่ารู้ด้านการบังคับคดีแพ่ง 2568 เรื่องหลักที่ต้องตรวจมีดังนี้
- ภาระจำนอง ประกาศระบุว่าขาย "โดยปลอดการจำนอง" หรือ "โดยการจำนองติดไป" ถ้าจำนองติดไป ผู้ซื้อต้องติดต่อผู้รับจำนองเรื่องหนี้ที่ค้างเอง
- เอกสารสิทธิ ถ้าขายตามสำเนาเพราะต้นฉบับสูญหาย ผู้ซื้อต้องขอออกใบแทนเองและอาจโอนไม่ได้ในวันที่ชำระราคา
- ผู้อยู่อาศัย ดูว่ามีใครอยู่ในทรัพย์ เพราะมีผลต่อขั้นที่ 6
- หนี้ค่าส่วนกลาง ห้องชุดและบ้านจัดสรรมีกติกาเฉพาะตาม ป.วิ.พ. มาตรา 335 (ขั้นที่ 5)
- ราคาประเมินทุนทรัพย์ ใช้คิดค่าโอนที่สำนักงานที่ดิน ค้นได้จากระบบสืบค้นราคาประเมิน กรมธนารักษ์
- แผนการเงิน คู่มือของกรมฯ ระบุว่าเมื่อประมูลได้แล้วจะเปลี่ยน เพิ่ม หรือลดชื่อผู้ซื้อไม่ได้ ผู้ที่จะกู้จึงต้องตรวจคุณสมบัติสินเชื่อก่อน
เช็กลิสต์ความเสี่ยงแบบละเอียดอยู่ในเช็กลิสต์ความเสี่ยงซื้อบ้านกรมบังคับคดี
ซื้อบ้าน ที่ดิน หรือห้องชุด ตรวจต่างกันอย่างไร
ที่ดินมีเรื่องเฉพาะ เช่น ประเภทเอกสารสิทธิ ทางเข้าออก และผังเมือง รายละเอียดอยู่ในซื้อที่ดินกรมบังคับคดี ต้องเช็กอะไรบ้าง ห้องชุดต้องดูเรื่องค่าส่วนกลางและนิติบุคคลอาคารชุด อ่านได้ในซื้อคอนโดกรมบังคับคดี ส่วนบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ จุดหลักคือสภาพตัวบ้านและผู้อยู่อาศัย
ขั้นที่ 3 เข้าประมูล: เอกสาร หลักประกัน และราคาเริ่มต้น
เอกสาร ยื่นก่อนหรือในวันขาย ได้แก่ สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนหรือหนังสือเดินทาง นิติบุคคลใช้สำเนาหนังสือรับรองนิติบุคคล และถ้าเสนอราคาแทนผู้อื่นต้องมีหนังสือมอบอำนาจ ถ้าไม่ยื่นหลักฐานหรือไม่วางหลักประกัน เจ้าพนักงานจะไม่อนุญาตให้เสนอราคา
หลักประกัน เป็นจำนวนตามตาราง โดยกรณีขายปลอดจำนองอิงช่วงราคาประเมิน ตามประกาศปี 2563 เช่น ราคาประเมินเกิน 1,000,000 ถึง 3,000,000 บาท วาง 150,000 บาท และเกิน 3,000,000 ถึง 5,000,000 บาท วาง 250,000 บาท กรณีขายปลอดจำนอง หลักประกันไม่ลดตามราคาเริ่มต้นในนัดหลัง ส่วนกรณีขายโดยจำนองติดไป ใช้ราคาเริ่มต้นเทียบตารางหลักประกัน และวางเป็นเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คตามที่ประกาศขายกำหนด ตารางเต็มอยู่ในประกาศหลักเกณฑ์การวางหลักประกัน ข้อ 1
ราคาเริ่มต้น "ราคาประเมิน" ที่ใช้ตั้งราคาเริ่มต้นมาจากคณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์ ถ้าไม่มีใช้ราคาของเจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ กรมบังคับคดี และถ้าไม่มีทั้งสองอย่างใช้ราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ขายปลอดจำนอง ราคาเริ่มต้นเป็นดังนี้ (ปัดเศษขึ้นเป็นหลักหมื่นบาท ถ้าราคาประเมินต่ำกว่า 100,000 บาท ปัดขึ้นเป็นหลักพันบาท)
เลื่อนตารางไปทางซ้ายหรือขวาเพื่ออ่านข้อมูลทั้งหมด
| การขายครั้งที่ | ราคาเริ่มต้น |
|---|---|
| 1 | 100% ของราคาประเมิน |
| 2 | 90% |
| 3 | 80% |
| 4 เป็นต้นไป | 70% |
- ราคาเริ่มต้น
- 100% ของราคาประเมิน
- ราคาเริ่มต้น
- 90%
- ราคาเริ่มต้น
- 80%
- ราคาเริ่มต้น
- 70%
ราคาลดขั้นก็ต่อเมื่อนัดก่อนหน้างดขายเพราะไม่มีผู้เข้าสู้ราคาเท่านั้น ถ้างดขายด้วยเหตุอื่น เช่น คู่ความขอให้งด นัดถัดไปใช้ราคาเดิม ความหมายของสถานะนี้อธิบายไว้ในงดขายไม่มีผู้สู้ราคา คืออะไร ประกาศหลักเกณฑ์การกำหนดราคาเริ่มต้น
วันขาย ผู้เข้าสู้ราคาวางหลักประกันแล้วรับป้ายประมูล เจ้าพนักงานแจ้งรายละเอียดทรัพย์ ภาระผูกพัน และคดี จากนั้นเสนอราคาด้วยวาจา ด้วยการยกป้ายผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ หรือวิธีอื่นที่อธิบดีประกาศ การขายเริ่มจากราคาเริ่มต้นในประกาศ และเจ้าพนักงานอาจกำหนดอัตราเพิ่มขั้นต่ำต่อครั้ง ผู้มีส่วนได้เสีย เช่น เจ้าหนี้ ลูกหนี้ และผู้รับจำนอง มีสิทธิเข้าสู้ราคาเองหรือหาผู้อื่นมาสู้ราคาได้ ขั้นตอนในวันประมูลอยู่ในขั้นตอนการประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี
ประมูลผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ กฎหมายให้ขายทอดตลาดโดยวิธีการทางอิเล็กทรอนิกส์ได้ การประมูลผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ (e-Offering) ตามคู่มือผู้ซื้อทรัพย์ 2568 คือการเสนอราคาผ่านเครื่องที่ติดตั้งไว้ที่สำนักงานบังคับคดีที่ให้บริการ (สำนักงานเครือข่าย) ไม่ใช่การเสนอราคาจากที่บ้าน สอบถามสำนักงานบังคับคดีใกล้บ้านว่าให้บริการหรือไม่ และจองเครื่องก่อนวันขายของแต่ละนัด คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ กรมบังคับคดี 2568 หน้า 9 ดูขั้นตอนในประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี ออนไลน์
ข้อมูลทั่วไป ณ ตุลาคม 2569 — ตรวจสอบกับกรมบังคับคดีหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ
ขั้นที่ 4 ชำระเงินหลังชนะประมูล
เมื่อเคาะไม้ หลักประกันของผู้ชนะจะเป็นมัดจำและนับเป็นการชำระราคาบางส่วน ผู้ชนะทำสัญญาซื้อขายตามแบบพิมพ์ของกรมบังคับคดี และตามคู่มือของกรมฯ ต้องชำระเงินส่วนที่เหลือภายใน 15 วันนับแต่วันซื้อ
ถ้าชำระไม่ทัน ให้ยื่นคำร้องขอขยายระยะเวลาต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีก่อนครบกำหนด 15 วัน พร้อมหนังสือจากสถาบันการเงินหรือแสดงเหตุอันสมควร เจ้าพนักงานอาจอนุญาตให้ขยายได้ไม่เกิน 3 เดือนนับแต่วันครบกำหนด คู่มือติดต่อราชการกรมบังคับคดี 2568 ข้อมูลที่ว่าขยายได้ 2 ครั้ง ครั้งละ 3 เดือน มาจากกฎกระทรวงฉบับเก่า ไม่ใช่กฎกระทรวงปี 2563 ที่ใช้อยู่ กฎกระทรวงว่าด้วยการขายทอดตลาด พ.ศ. 2563
ถ้าไม่ชำระตามกำหนด เจ้าพนักงานจะริบหลักประกันและนำทรัพย์ออกขายใหม่ ถ้าขายครั้งใหม่ได้ราคาต่ำกว่า ผู้ชนะเดิมต้องจ่ายส่วนต่างพร้อมค่าใช้จ่ายของการขายครั้งใหม่ สิ่งที่ต้องทำหลังชนะประมูลทั้งหมดอยู่ในขั้นตอนหลังการประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี
ขั้นที่ 5 โอนกรรมสิทธิ์และค่าใช้จ่ายวันโอน
เมื่อชำระราคาครบ เจ้าพนักงานบังคับคดีแจ้งเป็นหนังสือให้นายทะเบียนจดทะเบียนโอนทรัพย์ให้ผู้ซื้อ คู่มือของกรมฯ ระบุว่าผู้ซื้อขอรับหนังสือโอนกรรมสิทธิ์จากเจ้าพนักงาน แล้วใช้ไปขอจดทะเบียนโอนกับเจ้าพนักงานที่ดินได้ทันที
ผู้รับภาระค่าธรรมเนียมและภาษีอากรเป็นไปตามที่เจ้าพนักงานกำหนดไว้ในประกาศขาย ซึ่งโดยทั่วไปกำหนดให้ผู้ซื้อเป็นผู้ชำระ ตรวจเงื่อนไขในประกาศของแต่ละรายการ คู่มือติดต่อราชการกรมบังคับคดี 2568 รายการหลักมีดังนี้
- อากรแสตมป์ ร้อยละ 0.5 ของราคาที่ซื้อได้ ชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีพร้อมราคา ก่อนเจ้าพนักงานมีหนังสือถึงสำนักงานที่ดิน ถ้าการขายนั้นต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ผู้ซื้อขอคืนค่าอากรได้ โดยติดต่อกรมสรรพากร คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี 2568 ข้อหารือเรื่องขอคืนค่าอากรแสตมป์
- ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ คู่มือค่าธรรมเนียมและภาษีอากร กรมที่ดิน: ตารางขายทอดตลาด
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เมื่อการขายนั้นเข้าเงื่อนไขต้องเสีย
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ผู้รับภาระเป็นไปตามประกาศขายเช่นเดียวกับรายการอื่น
มาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ระหว่าง 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 มีเงื่อนไขเรื่องประเภททรัพย์ ราคา และสัญชาติผู้ซื้อ สิทธิตามมาตรการขึ้นอยู่กับประเภททรัพย์และเงื่อนไขที่กำหนด สอบถามสำนักงานที่ดินก่อนวันโอน ตัวเลขในบทความนี้จึงใช้อัตราปกติร้อยละ 2 ตารางค่าใช้จ่ายครบอยู่ในค่าใช้จ่ายซื้อบ้านกรมบังคับคดี
ห้องชุดและบ้านจัดสรร ป.วิ.พ. มาตรา 335 กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแจ้งหนี้ค้างชำระภายใน 30 วันนับแต่ได้รับแจ้งจากเจ้าพนักงาน เจ้าพนักงานกันเงินค่าขายไว้จ่ายหนี้ที่ค้างจนถึงวันขายทอดตลาดก่อนเจ้าหนี้จำนอง และสำนักงานที่ดินจดทะเบียนโอนให้ผู้ซื้อได้โดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้ ถ้านิติบุคคลไม่แจ้งภายในกำหนดก็โอนได้เช่นกัน
ค่าส่วนกลางที่เกิดหลังวันขายทอดตลาด ศาลฎีกาเคยวินิจฉัยว่าผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดต้องรับผิด (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5193–5208/2561 และ 7068–7084/2561) จึงควรเผื่องบค่าส่วนกลางตั้งแต่วันประมูล สำหรับหมู่บ้านจัดสรร ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าผู้รับโอนไม่ต้องรับผิดค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่เกิดก่อนรับโอนหรือเข้าครอบครอง นิติบุคคลต้องเรียกจากเจ้าของเดิม (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3188/2561 ซึ่งเป็นการซื้อขายทั่วไป ไม่ใช่การขายทอดตลาด)
ถ้ามีผู้ร้องขอเพิกถอนการขาย หลังเคาะไม้ ผู้มีส่วนได้เสียอ้างว่าราคาต่ำเกินสมควรเพื่อขอเพิกถอนการขายไม่ได้ แต่คู่มือของกรมบังคับคดีระบุว่า ถ้าผู้ซื้อเลือกรับโอนระหว่างที่มีผู้ร้องขอเพิกถอนการขาย แล้วศาลสั่งเพิกถอนถึงที่สุดภายหลัง ผู้ซื้อต้องโอนกลับโดยเสียค่าใช้จ่ายเอง และเรียกค่าใช้จ่ายหรือค่าเสียหายไม่ได้
ขั้นที่ 6 รับมอบทรัพย์และเข้าอยู่
ถ้าลูกหนี้ บริวาร หรือผู้เช่าจากลูกหนี้ยังอยู่ในทรัพย์ที่โอนแล้วและไม่ยอมออก ผู้ซื้อยื่นคำขอต่อศาลที่ทรัพย์ตั้งอยู่ในเขตให้ออกหมายบังคับคดีได้โดยไม่ต้องฟ้องคดีใหม่ (ป.วิ.พ. มาตรา 334) และถือว่าผู้ซื้อเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษา ขั้นตอนนี้ใช้กระบวนการบังคับคดีขับไล่โดยอนุโลม ซึ่งรวมถึงการรายงานศาลเพื่อสั่งจับกุมและกักขังลูกหนี้หรือบริวารที่ไม่ยอมออก
ผู้ที่อ้างว่าไม่ใช่บริวารของลูกหนี้ยื่นคำร้องแสดงอำนาจพิเศษต่อศาลได้ภายใน 15 วันนับแต่ปิดประกาศขับไล่ ระหว่างนั้นเจ้าพนักงานงดการบังคับคดีไว้รอคำสั่งศาล สาระน่ารู้ด้านการบังคับคดีแพ่ง 2568 ข้อ 27 คู่มือติดต่อราชการกรมบังคับคดี 2568
กฎหมายให้ลูกหนี้ตามคำพิพากษาเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายในการส่งมอบการครอบครองและจัดการสิ่งของที่เหลืออยู่ (มาตรา 352) แต่ในทางปฏิบัติผู้ยื่นคำขอต้องวางเงินค่าใช้จ่ายสำนวนละ 1,500 บาท และจัดยานพาหนะรับส่งเจ้าพนักงานเอง แล้วจึงเรียกคืนจากลูกหนี้ คู่มือติดต่อราชการกรมบังคับคดี 2568
แนวทางพูดคุยและขั้นตอนตามกฎหมายอยู่ในเจ้าของเดิมไม่ยอมย้ายออกจากบ้านกรมบังคับคดี เมื่อได้รับมอบทรัพย์แล้ว จุดตรวจสภาพก่อนเข้าอยู่อยู่ในตรวจสภาพบ้านหลังซื้อบ้านกรมบังคับคดี
ความเสี่ยงหลักของการซื้อบ้านกรมบังคับคดี
เลื่อนตารางไปทางซ้ายหรือขวาเพื่ออ่านข้อมูลทั้งหมด
| ความเสี่ยง | มาจากอะไร | ตรวจหรือเตรียมอย่างไร |
|---|---|---|
| ผู้อยู่อาศัยเดิมไม่ยอมออก | ทรัพย์ที่ขายอาจยังมีลูกหนี้ บริวาร หรือผู้เช่าจากลูกหนี้อยู่ | ตรวจก่อนประมูล และรู้ขั้นตอนตามมาตรา 334 |
| สภาพทรัพย์ต่างจากที่คาด | กรมบังคับคดีถือว่าผู้ซื้อทราบสภาพแล้ว | ดูทรัพย์จากภายนอกเทียบกับแผนที่และรายละเอียดในประกาศ ผู้สนใจไม่มีสิทธิเข้าไปดูภายใน ดูห้องก่อนประมูลได้แค่ไหน |
| หนี้ที่ติดมากับทรัพย์ | ขายโดยจำนองติดไป | อ่านเงื่อนไขในประกาศ และกติกามาตรา 335 สำหรับห้องชุดและบ้านจัดสรร |
| เงินไม่พร้อมตามกำหนด | ชำระภายใน 15 วัน การขยายเวลาไม่เกิน 3 เดือนต้องยื่นคำร้องก่อนครบกำหนด และขึ้นกับการอนุญาตของเจ้าพนักงาน | ตรวจสินเชื่อก่อนประมูล เพราะเปลี่ยนชื่อผู้ซื้อภายหลังไม่ได้ |
| การขายถูกงดหรือถูกเพิกถอน | ลูกหนี้ชำระหนี้ เจ้าหนี้ตกลงงด หรือมีคำร้องเพิกถอน | ตรวจสถานะก่อนวันขาย และรู้ผลของการรับโอนระหว่างมีคำร้อง |
| ค่าใช้จ่ายเกินงบ | ค่าโอนและภาษีที่ผู้ซื้อมักต้องรับ | ทำงบจากตารางค่าใช้จ่ายก่อนเสนอราคา |
- มาจากอะไร
- ทรัพย์ที่ขายอาจยังมีลูกหนี้ บริวาร หรือผู้เช่าจากลูกหนี้อยู่
- ตรวจหรือเตรียมอย่างไร
- ตรวจก่อนประมูล และรู้ขั้นตอนตามมาตรา 334
- มาจากอะไร
- กรมบังคับคดีถือว่าผู้ซื้อทราบสภาพแล้ว
- ตรวจหรือเตรียมอย่างไร
- ดูทรัพย์จากภายนอกเทียบกับแผนที่และรายละเอียดในประกาศ ผู้สนใจไม่มีสิทธิเข้าไปดูภายใน ดูห้องก่อนประมูลได้แค่ไหน
- มาจากอะไร
- ขายโดยจำนองติดไป
- ตรวจหรือเตรียมอย่างไร
- อ่านเงื่อนไขในประกาศ และกติกามาตรา 335 สำหรับห้องชุดและบ้านจัดสรร
- มาจากอะไร
- ชำระภายใน 15 วัน การขยายเวลาไม่เกิน 3 เดือนต้องยื่นคำร้องก่อนครบกำหนด และขึ้นกับการอนุญาตของเจ้าพนักงาน
- ตรวจหรือเตรียมอย่างไร
- ตรวจสินเชื่อก่อนประมูล เพราะเปลี่ยนชื่อผู้ซื้อภายหลังไม่ได้
- มาจากอะไร
- ลูกหนี้ชำระหนี้ เจ้าหนี้ตกลงงด หรือมีคำร้องเพิกถอน
- ตรวจหรือเตรียมอย่างไร
- ตรวจสถานะก่อนวันขาย และรู้ผลของการรับโอนระหว่างมีคำร้อง
- มาจากอะไร
- ค่าโอนและภาษีที่ผู้ซื้อมักต้องรับ
- ตรวจหรือเตรียมอย่างไร
- ทำงบจากตารางค่าใช้จ่ายก่อนเสนอราคา
สิ่งที่ผู้ซื้อแต่ละคนชั่งน้ำหนัก
ทรัพย์ขายทอดตลาดมีลักษณะเฉพาะที่ผู้ซื้อแต่ละคนให้น้ำหนักต่างกัน ขึ้นกับเงินทุน เวลา และความพร้อมรับเรื่องที่ยังไม่แน่นอน ตารางนี้สรุปลักษณะที่มาจากกฎและคู่มือของกรมบังคับคดี ไม่ได้บอกว่าทรัพย์ใดเหมาะกับใคร
เลื่อนตารางไปทางซ้ายหรือขวาเพื่ออ่านข้อมูลทั้งหมด
| ลักษณะ | ด้านที่ผู้ซื้อบางคนมองเป็นข้อดี | ด้านที่ต้องชั่งน้ำหนัก |
|---|---|---|
| ราคาเริ่มต้น | มีหลักเกณฑ์เปิดเผย และลดขั้นเมื่อไม่มีผู้สู้ราคา | ราคาสุดท้ายขึ้นกับการแข่งขันในวันขาย และราคาประเมินในประกาศเป็นราคาตามหลักเกณฑ์ของกรมบังคับคดี |
| ข้อมูลทรัพย์ | ประกาศต้องระบุรายละเอียด ภาระติดพัน และแผนที่ | ผู้ซื้อต้องตรวจสภาพเอง และถือว่าทราบสภาพแล้ว |
| ขั้นตอน | กฎหมายกำหนดไว้ทุกขั้น ตั้งแต่ประกาศขายถึงการโอน | กำหนดเวลาสั้น เช่น ชำระภายใน 15 วัน |
| ผู้อยู่อาศัยเดิม | มีช่องทางตามมาตรา 334 โดยไม่ต้องฟ้องคดีใหม่ | ยังต้องใช้เวลาและขั้นตอนทางศาล |
| หนี้ส่วนกลาง | มาตรา 335 ให้กันเงินค่าขายจ่ายหนี้ที่ค้าง | ครอบคลุมหนี้ถึงวันขายทอดตลาดเท่านั้น |
| เงินที่ต้องเตรียม | ตรวจหลักประกันตามประเภทการขายและประกาศได้ | ต้องมีเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คตั้งแต่วันประมูล |
- ด้านที่ผู้ซื้อบางคนมองเป็นข้อดี
- มีหลักเกณฑ์เปิดเผย และลดขั้นเมื่อไม่มีผู้สู้ราคา
- ด้านที่ต้องชั่งน้ำหนัก
- ราคาสุดท้ายขึ้นกับการแข่งขันในวันขาย และราคาประเมินในประกาศเป็นราคาตามหลักเกณฑ์ของกรมบังคับคดี
- ด้านที่ผู้ซื้อบางคนมองเป็นข้อดี
- ประกาศต้องระบุรายละเอียด ภาระติดพัน และแผนที่
- ด้านที่ต้องชั่งน้ำหนัก
- ผู้ซื้อต้องตรวจสภาพเอง และถือว่าทราบสภาพแล้ว
- ด้านที่ผู้ซื้อบางคนมองเป็นข้อดี
- กฎหมายกำหนดไว้ทุกขั้น ตั้งแต่ประกาศขายถึงการโอน
- ด้านที่ต้องชั่งน้ำหนัก
- กำหนดเวลาสั้น เช่น ชำระภายใน 15 วัน
- ด้านที่ผู้ซื้อบางคนมองเป็นข้อดี
- มีช่องทางตามมาตรา 334 โดยไม่ต้องฟ้องคดีใหม่
- ด้านที่ต้องชั่งน้ำหนัก
- ยังต้องใช้เวลาและขั้นตอนทางศาล
- ด้านที่ผู้ซื้อบางคนมองเป็นข้อดี
- มาตรา 335 ให้กันเงินค่าขายจ่ายหนี้ที่ค้าง
- ด้านที่ต้องชั่งน้ำหนัก
- ครอบคลุมหนี้ถึงวันขายทอดตลาดเท่านั้น
- ด้านที่ผู้ซื้อบางคนมองเป็นข้อดี
- ตรวจหลักประกันตามประเภทการขายและประกาศได้
- ด้านที่ต้องชั่งน้ำหนัก
- ต้องมีเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คตั้งแต่วันประมูล
คำถามที่พบบ่อย
หาทรัพย์กรมบังคับคดีได้จากที่ไหน?
จากประกาศขายบนเว็บไซต์ของกรมบังคับคดี และบน SUP-D ซึ่งรวบรวมทรัพย์ขายทอดตลาดแยกตามจังหวัดและวันขาย ประกาศต้องเผยแพร่ไม่น้อยกว่า 5 วันก่อนวันขาย
ทรัพย์สินรอการขาย กรมบังคับคดี คืออะไร?
คนทั่วไปมักใช้คำนี้เรียกทรัพย์ที่เจ้าพนักงานบังคับคดียึดและนำออกขายทอดตลาด ส่วน "อสังหาริมทรัพย์รอการขาย" (NPA) ในภาษาของ ธปท. เป็นทรัพย์ของสถาบันการเงิน ซึ่งมีวิธีขายต่างออกไป
ซื้อบ้านตัวเองคืนจากกรมบังคับคดีได้ไหม?
ป.วิ.พ. มาตรา 331 ให้ผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดีเข้าสู้ราคาเองหรือหาบุคคลอื่นเข้าสู้ราคาได้ และกรมบังคับคดีอธิบายว่ารวมถึงลูกหนี้ตามคำพิพากษา รายละเอียดอยู่ในซื้อบ้านตัวเองคืนจากกรมบังคับคดี
ซื้อที่ดินกรมบังคับคดีต่างจากซื้อบ้านอย่างไร?
ขั้นตอนประมูลเหมือนกัน แต่ที่ดินต้องตรวจประเภทเอกสารสิทธิ ทางเข้าออก และผังเมืองเพิ่ม ส่วนบ้านเน้นสภาพตัวบ้านและผู้อยู่อาศัย
ซื้อบ้านกรมบังคับคดีต้องเตรียมเงินเท่าไร?
หลักประกันตามช่วงราคาประเมินในวันประมูล (ขายโดยจำนองติดไป ใช้ราคาเริ่มต้นแทนราคาประเมิน) ราคาส่วนที่เหลือภายใน 15 วัน (ถ้ายื่นคำร้องก่อนครบกำหนด เจ้าพนักงานอาจขยายให้ได้ไม่เกิน 3 เดือน) อากรแสตมป์ร้อยละ 0.5 ที่ชำระพร้อมราคา และค่าโอนกับภาษีที่ผู้ซื้อมักต้องรับตามประกาศ ถ้ากู้มีค่าจดทะเบียนจำนองเพิ่ม และถ้าซื้อห้องชุด ควรเผื่องบค่าส่วนกลางตั้งแต่วันประมูล
สรุป
ซื้อทรัพย์กรมบังคับคดีมีกติกาที่กฎหมายกำหนดไว้ทุกขั้น ตั้งแต่ประกาศขาย หลักประกัน ราคาเริ่มต้น การชำระเงินภายใน 15 วัน การโอนที่สำนักงานที่ดิน จนถึงการขอให้ผู้อยู่อาศัยเดิมออก สิ่งที่ผู้ซื้อต้องทำเองคือตรวจทรัพย์ อ่านเงื่อนไขในประกาศ และเตรียมเงินให้ทันกำหนด เริ่มจากดูทรัพย์ขายทอดตลาดที่ประกาศขายอยู่แล้วใช้คู่มือนี้เป็นเช็กลิสต์ทีละขั้น
@sup-d (สำหรับสอบถามเกี่ยวกับทรัพย์)
