ซื้อคอนโดกรมบังคับคดี: คู่มือห้องชุดขายทอดตลาด ตั้งแต่ตรวจโครงการถึงวันโอน
ซื้อคอนโดกรมบังคับคดี ต้องรู้อะไรก่อนประมูล สรุปค่าส่วนกลางค้าง หนังสือปลอดหนี้ นิติบุคคลอาคารชุด การดูห้องและผู้อยู่อาศัย ค่าใช้จ่าย และขั้นตอนถึงวันโอน
ซื้อคอนโดกรมบังคับคดีมีหลายจุดที่ต่างจากซื้อคอนโดมือสองทั่วไป ตั้งแต่ค่าส่วนกลางที่เจ้าของเดิมค้าง หนังสือปลอดหนี้ การดูห้องก่อนประมูล ไปจนถึงผู้ที่ยังอยู่ในห้อง บทความนี้สรุปเรื่องเฉพาะของห้องชุดขายทอดตลาด พร้อมค่าใช้จ่ายและขั้นตอนโดยย่อจากแหล่งทางการ
คอนโดกรมบังคับคดีคืออะไร
คอนโดกรมบังคับคดี หรือคอนโดขายทอดตลาด คือห้องชุดที่เจ้าพนักงานบังคับคดีนำออกขายทอดตลาด เช่น ห้องชุดที่ถูกยึดในการบังคับคดีตามคำพิพากษา ซึ่งขายตาม ป.วิ.พ. มาตรา 331 และกฎกระทรวงว่าด้วยการขายทอดตลาด ผู้เสนอราคาสูงสุดเป็นผู้ทำสัญญาซื้อ
ค้นหาประกาศขายห้องชุดได้ที่ ทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี ทั่วประเทศ รวมถึงห้องชุด
ราคาเริ่มต้นนัดแรกคือร้อยละ 100 ของราคาประเมิน (กรณีขายปลอดจำนอง) และลดเป็นร้อยละ 90, 80 และ 70 เฉพาะเมื่อนัดก่อนหน้าไม่มีผู้เข้าสู้ราคา ราคาประเมินนี้มาจากคณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์หรือเจ้าพนักงานของกรมบังคับคดี หลักเกณฑ์ไม่ได้กำหนดให้ใช้ราคาประเมินของกรมธนารักษ์เป็นฐาน
ค่าส่วนกลางที่เจ้าของเดิมค้าง ใครจ่าย
ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 335 ผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดไม่ต้องรับผิดชอบค่าส่วนกลางที่เจ้าของเดิมค้างจนถึงวันขายทอดตลาด นิติบุคคลอาคารชุดต้องแจ้งหนี้ต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายใน 30 วันนับแต่ได้รับคำบอกกล่าว และได้รับชำระจากเงินค่าขายก่อนเจ้าหนี้จำนอง
ค่าส่วนกลางที่เกิดหลังวันขายทอดตลาด ศาลฎีกาเคยวินิจฉัยว่าผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดต้องรับผิด (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5193–5208/2561 และ 7068–7084/2561) จึงควรเผื่องบค่าส่วนกลางตั้งแต่วันประมูล รายละเอียดอยู่ใน ค้างค่าส่วนกลาง คอนโดขายทอดตลาด ใครจ่าย
ข้อมูลทั่วไป ณ ตุลาคม 2569 — ตรวจสอบกับกรมบังคับคดีหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ
หนังสือปลอดหนี้และการโอนห้องชุด
- ไม่ต้องใช้หนังสือปลอดหนี้: การซื้อขายห้องชุดทั่วไปต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุดก่อนจดทะเบียน (พ.ร.บ.อาคารชุด ม.29) แต่การขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี ม.335 ให้โอนได้โดยไม่ต้องใช้หนังสือนี้
- ขั้นตอนโอน: เมื่อชำระราคาครบ เจ้าพนักงานบังคับคดีแจ้งเป็นหนังสือให้สำนักงานที่ดินจดทะเบียนโอนให้ผู้ซื้อ คู่มือของกรมบังคับคดีระบุว่าผู้ซื้อขอรับหนังสือโอนกรรมสิทธิ์จากเจ้าพนักงาน แล้วนำไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินได้
- ขายปลอดจำนองหรือจำนองติดไป: ถ้าขายโดยจำนองติดไป ผู้ซื้อต้องไปติดต่อผู้รับจำนองเรื่องหนี้จำนองที่ค้างเอง ถ้าขายโดยปลอดจำนอง สำนักงานที่ดินจะจดระงับจำนองให้ คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ กรมบังคับคดี 2568 หน้า 15
- ขายตามสำเนาเอกสารสิทธิ: ถ้าต้นฉบับสูญหายและเจ้าพนักงานขายตามสำเนา ผู้ซื้อต้องไปขอออกใบแทนที่สำนักงานที่ดินและเสียค่าใช้จ่ายเอง และอาจโอนไม่ได้ในวันที่ชำระราคา (คู่มือฉบับเดียวกัน หน้าเดียวกัน)
ขั้นตอนหลังชนะประมูลโดยละเอียดอยู่ใน ขั้นตอนหลังชนะประมูลกรมบังคับคดี
นิติบุคคลอาคารชุด: สิ่งที่เจ้าของใหม่ต้องรู้
ค่าใช้จ่ายส่วนกลางคือค่าใช้จ่ายจากบริการส่วนรวม เครื่องมือเครื่องใช้ และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ใช้ร่วมกัน รวมถึงการดูแลทรัพย์ส่วนกลาง เมื่อโอนแล้ว ผู้ซื้อเป็นเจ้าของร่วมที่ต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายนี้ตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์หรือข้อบังคับของอาคาร (พ.ร.บ.อาคารชุด ม.18) ถ้าค้างชำระต้องเสียเงินเพิ่ม และอาจถูกระงับบริการหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง (ม.18/1)
คำถามถึงนิติบุคคลก่อนประมูล: อัตราค่าส่วนกลาง ข้อบังคับเรื่องการใช้ห้องและพื้นที่ส่วนกลาง และจะเรียกเก็บจากเจ้าของใหม่ตั้งแต่วันใด
ดูห้องก่อนประมูลได้แค่ไหน และถ้ายังมีคนอยู่ในห้อง
ผู้สนใจประมูลไม่มีสิทธิเข้าไปดูภายในห้องชุดเอง กรมบังคับคดีอธิบายว่า ผู้สนใจตรวจดูได้จากภายนอกเท่านั้น แม้ทรัพย์นั้นไม่มีคนอาศัยอยู่ก็ตาม หน้าที่ตรวจสอบทรัพย์ก่อนประมูลจึงไม่ได้ให้อำนาจเปิดห้อง งัดแงะ หรือเข้าไปในพื้นที่ส่วนบุคคล การประกาศขายทอดตลาดไม่ได้ทำให้ผู้สนใจเป็นเจ้าของหรือผู้มีสิทธิครอบครองห้อง กรมบังคับคดี: สิทธิตรวจดูทรัพย์ก่อนประมูล สาระน่ารู้ด้านการบังคับคดีแพ่ง 2568
การเข้าไปโดยพลการอาจเข้าข่ายบุกรุก ขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงและองค์ประกอบความผิด โดยกฎหมายคุ้มครองการครอบครองด้วย ไม่ได้พิจารณาเฉพาะว่าใครมีชื่อเป็นเจ้าของ จึงต้องได้รับอนุญาตจากผู้มีสิทธิอนุญาตให้เข้าหรือมีฐานกฎหมายรองรับก่อนเข้าภายใน หากไม่สามารถเข้าตรวจได้ ให้ใช้ประกาศขาย รูปถ่าย แผนที่ และสภาพภายนอกที่ตรวจได้โดยชอบ พร้อมสอบถามสำนักงานบังคับคดีเจ้าของสำนวนเกี่ยวกับข้อมูลทรัพย์ และถือว่าสภาพภายในยังเป็นข้อจำกัดที่ต้องนำมาพิจารณาก่อนเสนอราคา ความรู้กฎหมายจากกระทรวงยุติธรรม: บุกรุกตามกฎหมาย — เผยแพร่โดยเทศบาลตำบลศรีพนมมาศ
สิ่งที่ตรวจได้แน่นอนคือประกาศขาย ซึ่งต้องระบุรายละเอียดทรัพย์และภาระติดพัน แผนที่ ราคาเริ่มต้น และเงื่อนไข และในวันขาย เจ้าพนักงานจะแจ้งรายละเอียดทรัพย์ ภาระผูกพัน และคดีก่อนเริ่มเสนอราคา
ถ้าหลังโอนลูกหนี้ บริวาร หรือผู้เช่าจากลูกหนี้ยังอยู่ในห้องและไม่ยอมออก ผู้ซื้อยื่นคำขอต่อศาลที่ห้องชุดตั้งอยู่ในเขตให้ออกหมายบังคับคดีได้โดยไม่ต้องฟ้องคดีใหม่ (ป.วิ.พ. มาตรา 334) ผู้ที่อ้างว่าไม่ใช่บริวารของลูกหนี้ยื่นคำร้องแสดงอำนาจพิเศษต่อศาลได้ภายใน 15 วันนับแต่ปิดประกาศขับไล่ ระหว่างนั้นเจ้าพนักงานงดการบังคับคดีไว้รอคำสั่งศาล สาระน่ารู้ด้านการบังคับคดีแพ่ง 2568 ข้อ 27 คู่มือติดต่อราชการกรมบังคับคดี 2568
กฎหมายให้ลูกหนี้ตามคำพิพากษาเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายในการส่งมอบการครอบครอง (มาตรา 352) แต่ในทางปฏิบัติผู้ยื่นคำขอต้องวางเงินค่าใช้จ่ายสำนวนละ 1,500 บาท และจัดยานพาหนะรับส่งเจ้าพนักงานเอง แล้วจึงเรียกคืนจากลูกหนี้ คู่มือติดต่อราชการกรมบังคับคดี 2568 อ่านต่อที่ วิธีรับมือเมื่อเจ้าของเดิมไม่ยอมย้ายออก และ ความเสี่ยงซื้อบ้านกรมบังคับคดี
ตรวจอาคารและโครงการก่อนตัดสินใจ
- หน้าโครงการบน SUP-D: คอนโดในกรุงเทพฯ หลายโครงการมีหน้าโครงการที่แสดงประวัติราคา ใช้ดูภาพรวมของโครงการก่อนประมูลได้ที่ หน้าโครงการคอนโดบน SUP-D
- ราคาประเมินของกรมธนารักษ์: ค้นราคาประเมินห้องชุดได้ทางออนไลน์ใน ระบบสืบค้นราคาประเมินทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ ราคานี้เป็นคนละตัวกับราคาประเมินที่กรมบังคับคดีใช้ตั้งราคาเริ่มต้น
- อาคารและพื้นที่ส่วนกลาง: ดูสภาพอาคารส่วนที่เห็นได้ และถามนิติบุคคลตามคำถามในหัวข้อก่อนหน้า
ค่าใช้จ่ายเมื่อซื้อคอนโดกรมบังคับคดี
เลื่อนตารางไปทางซ้ายหรือขวาเพื่ออ่านข้อมูลทั้งหมด
| รายการ | อัตราหรือจำนวน | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| หลักประกันก่อนเสนอราคา | จำนวนตามตาราง โดยกรณีขายปลอดจำนองอิงช่วงราคาประเมิน เช่น เกิน 1–3 ล้านบาท วาง 150,000 บาท · เกิน 3–5 ล้านบาท วาง 250,000 บาท (ขายโดยจำนองติดไป ใช้ราคาเริ่มต้นแทนราคาประเมิน) | ถ้าชนะ ถือเป็นมัดจำและการชำระราคาบางส่วน |
| ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน | ร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ (อัตราปกติ) | กรมที่ดิน ราคาประเมินค้นได้จากระบบของกรมธนารักษ์ข้างต้น คู่มือค่าธรรมเนียมและภาษีอากร กรมที่ดิน: ตารางขายทอดตลาด |
| อากรแสตมป์ | ร้อยละ 0.5 ของราคาที่ซื้อได้ | ชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีพร้อมราคา ก่อนเจ้าพนักงานมีหนังสือถึงสำนักงานที่ดิน ถ้าการขายนั้นต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ซื้อขอคืนค่าอากรได้ โดยติดต่อกรมสรรพากร คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี 2568 ข้อหารือเรื่องขอคืนค่าอากรแสตมป์ |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | ร้อยละ 3.3 เมื่อการขายนั้นเข้าเงื่อนไขต้องเสีย | ชำระที่สำนักงานที่ดินในวันโอน |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | ตามที่สำนักงานที่ดินคำนวณ | ผู้รับภาระเป็นไปตามประกาศขาย ซึ่งโดยทั่วไปกำหนดให้ผู้ซื้อเป็นผู้ชำระ |
| ค่าจดทะเบียนจำนอง (ถ้ากู้) | ร้อยละ 1 ของวงเงินจำนอง สูงสุด 200,000 บาท (อัตราปกติ) | กรมที่ดิน |
| ค่าส่วนกลางตั้งแต่วันขายทอดตลาด | ตามอัตราของอาคาร | นิติบุคคลอาคารชุด เผื่องบตั้งแต่วันประมูล |
- อัตราหรือจำนวน
- จำนวนตามตาราง โดยกรณีขายปลอดจำนองอิงช่วงราคาประเมิน เช่น เกิน 1–3 ล้านบาท วาง 150,000 บาท · เกิน 3–5 ล้านบาท วาง 250,000 บาท (ขายโดยจำนองติดไป ใช้ราคาเริ่มต้นแทนราคาประเมิน)
- หมายเหตุ
- ถ้าชนะ ถือเป็นมัดจำและการชำระราคาบางส่วน
- อัตราหรือจำนวน
- ร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ (อัตราปกติ)
- หมายเหตุ
- กรมที่ดิน ราคาประเมินค้นได้จากระบบของกรมธนารักษ์ข้างต้น คู่มือค่าธรรมเนียมและภาษีอากร กรมที่ดิน: ตารางขายทอดตลาด
- อัตราหรือจำนวน
- ร้อยละ 0.5 ของราคาที่ซื้อได้
- หมายเหตุ
- ชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีพร้อมราคา ก่อนเจ้าพนักงานมีหนังสือถึงสำนักงานที่ดิน ถ้าการขายนั้นต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ซื้อขอคืนค่าอากรได้ โดยติดต่อกรมสรรพากร คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี 2568 ข้อหารือเรื่องขอคืนค่าอากรแสตมป์
- อัตราหรือจำนวน
- ร้อยละ 3.3 เมื่อการขายนั้นเข้าเงื่อนไขต้องเสีย
- หมายเหตุ
- ชำระที่สำนักงานที่ดินในวันโอน
- อัตราหรือจำนวน
- ตามที่สำนักงานที่ดินคำนวณ
- หมายเหตุ
- ผู้รับภาระเป็นไปตามประกาศขาย ซึ่งโดยทั่วไปกำหนดให้ผู้ซื้อเป็นผู้ชำระ
- อัตราหรือจำนวน
- ร้อยละ 1 ของวงเงินจำนอง สูงสุด 200,000 บาท (อัตราปกติ)
- หมายเหตุ
- กรมที่ดิน
- อัตราหรือจำนวน
- ตามอัตราของอาคาร
- หมายเหตุ
- นิติบุคคลอาคารชุด เผื่องบตั้งแต่วันประมูล
ผู้รับภาระค่าธรรมเนียมและภาษีอากรเป็นไปตามที่เจ้าพนักงานกำหนดไว้ในประกาศขาย ซึ่งโดยทั่วไปกำหนดให้ผู้ซื้อเป็นผู้ชำระ ตรวจเงื่อนไขในประกาศของแต่ละรายการ คู่มือติดต่อราชการกรมบังคับคดี 2568
มาตรการลดค่าจดทะเบียนการโอนและการจำนองเหลือร้อยละ 0.01 ใช้ตั้งแต่ 1 ก.ค. 2569 ถึง 30 มิ.ย. 2570 ครอบคลุมห้องชุด สำหรับผู้ซื้อบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท และถ้าจำนอง วงเงินไม่เกิน 7 ล้านบาทและจดในคราวเดียวกัน กรมที่ดิน: มาตรการลดค่าธรรมเนียมเหลือร้อยละ 0.01 สิทธิตามมาตรการขึ้นอยู่กับประเภททรัพย์และเงื่อนไขที่กำหนด สอบถามสำนักงานที่ดินก่อนวันโอน ตารางในบทความนี้จึงใช้อัตราปกติร้อยละ 2 รายละเอียดทุกรายการอยู่ใน ค่าใช้จ่ายซื้อบ้านกรมบังคับคดี
ขั้นตอนซื้อคอนโดกรมบังคับคดีโดยย่อ
- หาห้องชุดที่สนใจ แล้วอ่านประกาศขายให้ครบ ทั้งภาระติดพันและเงื่อนไข
- ตรวจโครงการ ราคาประเมิน และถามนิติบุคคลอาคารชุด
- เตรียมหลักฐานตัวตนและหลักประกัน ถ้าจะกู้ ให้ตรวจคุณสมบัติกับสถาบันการเงินก่อน เพราะคู่มือกรมบังคับคดี (ฉบับปี 2568) ระบุว่าหลังชนะจะเปลี่ยน เพิ่ม หรือลดชื่อผู้ซื้อไม่ได้ คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ กรมบังคับคดี 2568 หน้า 12
- วันขาย วางหลักประกัน รับป้ายประมูล และเสนอราคา
- ถ้าชนะ ทำสัญญาตามแบบของกรมบังคับคดี และชำระส่วนที่เหลือภายใน 15 วันนับแต่วันซื้อ ถ้าชำระไม่ทัน ให้ยื่นคำร้องขอขยายระยะเวลาต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีก่อนครบกำหนด 15 วัน พร้อมหนังสือจากสถาบันการเงินหรือแสดงเหตุอันสมควร เจ้าพนักงานอาจอนุญาตให้ขยายได้ไม่เกิน 3 เดือนนับแต่วันครบกำหนด คู่มือติดต่อราชการกรมบังคับคดี 2568
- ชำระครบแล้ว เจ้าพนักงานแจ้งสำนักงานที่ดินให้จดทะเบียนโอน โดยไม่ต้องใช้หนังสือปลอดหนี้
- รับมอบห้อง และติดต่อนิติบุคคลอาคารชุดในฐานะเจ้าของใหม่
ภาพรวมทุกขั้นอยู่ใน วิธีซื้อบ้านกรมบังคับคดี และรายละเอียดวันประมูลอยู่ใน ขั้นตอนการประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี
คำถามที่พบบ่อย
คอนโดกรมบังคับคดี ต้องจ่ายค่าส่วนกลางค้างของเจ้าของเดิมไหม?
ไม่ต้องจ่ายส่วนที่เกิดจนถึงวันขายทอดตลาด ตาม ป.วิ.พ. ม.335 นิติบุคคลได้รับชำระจากเงินค่าขายก่อนเจ้าหนี้จำนอง และโอนได้โดยไม่ต้องใช้หนังสือปลอดหนี้ ส่วนค่าส่วนกลางที่เกิดหลังวันขายทอดตลาด ศาลฎีกาเคยวินิจฉัยว่าผู้ซื้อต้องรับผิด จึงควรเผื่องบตั้งแต่วันประมูล
ซื้อคอนโดขายทอดตลาด เข้าไปดูห้องก่อนได้ไหม?
เข้าไปดูภายในเองไม่ได้ กรมบังคับคดีระบุว่าผู้สนใจประมูลตรวจดูได้จากภายนอก แม้ห้องจะไม่มีคนอยู่ก็ไม่มีสิทธิเข้าไปเอง การตรวจทรัพย์ก่อนประมูลไม่ใช่สิทธิเปิดห้องหรืองัดแงะ การเข้าภายในต้องได้รับอนุญาตจากผู้มีสิทธิอนุญาตให้เข้าหรือมีฐานกฎหมายรองรับ การเข้าโดยพลการอาจเข้าข่ายบุกรุก หากเข้าตรวจภายในไม่ได้ ให้ตรวจประกาศขาย รูปถ่าย แผนที่ และสภาพภายนอกที่เข้าถึงได้โดยชอบ และสอบถามข้อมูลทรัพย์กับสำนักงานบังคับคดีเจ้าของสำนวน กรมบังคับคดี: ผู้สนใจประมูลไม่มีสิทธิเข้าดูภายในทรัพย์เอง คำอธิบายความผิดฐานบุกรุกจากกระทรวงยุติธรรม
ห้องชุดขายทอดตลาด ราคาเริ่มต้นลดได้ต่ำสุดเท่าไร?
ตามสูตรของกรมบังคับคดี ราคาเริ่มต้นลดเป็นร้อยละ 90, 80 และ 70 ของราคาประเมิน เฉพาะเมื่อนัดก่อนหน้าไม่มีผู้เข้าสู้ราคา ต่ำสุดตามสูตรคือร้อยละ 70 แต่ถ้ายังไม่มีผู้เสนอราคา คณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์อาจกำหนดราคาใหม่ ซึ่งทำให้ฐานของร้อยละ 70 เปลี่ยน
ซื้อคอนโดกรมบังคับคดีแบบกู้ธนาคารได้ไหม?
ผู้ซื้อที่ขอสินเชื่อยื่นคำร้องขอขยายเวลาชำระส่วนที่เหลือก่อนครบกำหนด 15 วัน พร้อมหนังสือจากสถาบันการเงิน และเจ้าพนักงานอาจอนุญาตให้ขยายได้ไม่เกิน 3 เดือนนับแต่วันครบกำหนด คู่มือกรมบังคับคดี (ฉบับปี 2568) ระบุว่าหลังชนะจะเปลี่ยน เพิ่ม หรือลดชื่อผู้ซื้อไม่ได้ จึงควรตรวจคุณสมบัติการกู้ก่อนประมูล
สรุป
ซื้อคอนโดกรมบังคับคดีต่างจากคอนโดมือสองทั่วไปตรงที่ผู้ซื้อไม่ต้องรับค่าส่วนกลางค้างของเจ้าของเดิมจนถึงวันขายทอดตลาด และโอนได้โดยไม่ต้องใช้หนังสือปลอดหนี้ แต่ควรเผื่องบค่าส่วนกลางตั้งแต่วันประมูล และต้องตรวจประกาศขาย ภาระจำนอง ค่าใช้จ่าย และผู้ที่ยังอยู่ในห้องให้ครบก่อนเสนอราคา ดูห้องชุดขายทอดตลาดที่ประกาศอยู่ได้ที่ ทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี ทั่วประเทศ
@sup-d (สำหรับสอบถามเกี่ยวกับทรัพย์)
