ค้างค่าส่วนกลาง คอนโดขายทอดตลาด ใครจ่าย: ผู้ซื้อต้องรับหนี้เจ้าของเดิมไหม

ค้างค่าส่วนกลาง คอนโดขายทอดตลาด ใครจ่าย? ถ้าเป็นการขายทอดตลาดโดยเจ้าพนักงานบังคับคดีตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 335 ผู้ซื้อไม่ต้องรับภาระค่าส่วนกลางเดิมที่ค้างจนถึงวันขายทอดตลาด หนี้ส่วนนี้จัดการจากเงินค่าขายผ่านเจ้าพนักงานบังคับคดี และจดทะเบียนโอนได้โดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด กรมบังคับคดี: คำอธิบายหลักเกณฑ์การขายทอดตลาด ม.335

สำหรับคนเตรียมประมูล สิ่งที่ต้องแยกให้ชัดคือ หนี้ถึงวันขายทอดตลาด หนี้หลังวันขาย และค่าใช้จ่ายประเภทอื่น การไม่ต้องรับหนี้เก่าไม่ได้ทำให้การซื้อห้องชุดไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม บทความนี้ช่วยตรวจใบเรียกเก็บและเตรียมโอนสำหรับผู้ซื้อในคดีบังคับคดีแพ่งตามมาตรา 335 หากประกาศเป็นการขายในคดีล้มละลายหรือกระบวนการอื่น ต้องตรวจข้อกฎหมายของการขายนั้นแยกต่างหาก

ข้อมูลทั่วไป ณ ตุลาคม 2569 — ตรวจสอบกับกรมบังคับคดีหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ

ค้างค่าส่วนกลาง คอนโดขายทอดตลาด ใครจ่าย: แยกยอดก่อนตัดสินใจประมูล

อย่าดูเพียงยอดรวมที่นิติบุคคลแจ้ง ควรขอรายการแยกงวดและประเภทค่าใช้จ่าย เพื่อเทียบกับวันขายทอดตลาดและวันโอน

หลักการแยกหนี้ถึงวันขายมาจาก ม.335 ส่วนหน้าที่เจ้าของร่วมมาจาก ม.18 ตัวบท ป.วิ.พ. มาตรา 335 — ราชกิจจานุเบกษา เผยแพร่โดยกรมบังคับคดี พระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 18 และ 29 — กรมที่ดิน

ภาพนี้สรุปเฉพาะหนี้ค่าส่วนกลางเดิมที่ค้างจนถึงวันขายทอดตลาด การโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ทำให้หนี้ส่วนนี้ย้ายไปเป็นภาระผู้ซื้อ

ค่าส่วนกลางหลังวันขายทอดตลาด ค่าส่วนกลางที่เกิดหลังวันขายทอดตลาด ศาลฎีกาเคยวินิจฉัยว่าผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดต้องรับผิด (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5193–5208/2561 และ 7068–7084/2561) จึงควรเผื่องบค่าส่วนกลางตั้งแต่วันประมูล ไม่ใช่เริ่มนับจากวันจดทะเบียนโอน

เงินเพิ่ม ค่าน้ำ และค่าบริการอื่น ต้องตรวจฐานการเรียกเก็บของแต่ละรายการกับเจ้าพนักงานบังคับคดีเจ้าของสำนวน ไม่ควรเหมารวมทุกยอดในใบแจ้งหนี้ว่าเข้าเกณฑ์กันเงินตามมาตรา 335 ให้ยืนยันแยกว่ารายการใดชำระจากเงินค่าขาย และรายการใดผู้ซื้อยังต้องเตรียมชำระ ก่อนเข้าประมูลและก่อนโอน

ก่อนประมูล ควรตรวจอะไรกับนิติบุคคลและสำนักงานบังคับคดี

คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ของกรมบังคับคดีให้ผู้ซื้อศึกษาประกาศ เงื่อนไข และตรวจทรัพย์ก่อนเข้าสู้ราคา เช็กลิสต์ต่อไปนี้เรียบเรียงจากหลักดังกล่าว คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ขายทอดตลาด 2568: เตรียมตัวก่อนประมูล

1. ตรวจผู้ขายและประเภทคดี ดูประกาศฉบับจริง เลขคดี และสำนักงานเจ้าของสำนวนให้ชัดว่าการขายห้องชุดนี้อยู่ในขั้นตอนใด
2. ขอรายละเอียดหนี้ของห้อง แยกค่าส่วนกลาง เงินเพิ่ม และค่าบริการ พร้อมงวดเริ่มต้นและสิ้นสุด หากขอไม่ได้ ให้สอบถามเจ้าพนักงานว่ามีข้อมูลหนี้ในสำนวนเพียงใด
3. ตรวจค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นต่อไป ขออัตราค่าส่วนกลางปัจจุบันและรอบเรียกเก็บ เพื่อวางงบตั้งแต่วันประมูล ไม่ใช้ยอดหนี้เดิมแทนประมาณการค่าใช้จ่ายในอนาคต
4. ตรวจเงื่อนไขจำนองในประกาศ การขายโดยจำนองติดไปมีภาระต่อผู้รับจำนองที่ต้องพิจารณาแยกจากค่าส่วนกลาง กรมบังคับคดีอธิบายความต่างไว้ในคู่มือการขายทอดตลาด กรมบังคับคดี: การขายโดยปลอดจำนองและจำนองติดไป
5. เก็บหลักฐานที่ใช้ตรวจสอบ ประกาศขาย รายการหนี้ และคำตอบจากเจ้าหน้าที่ จะช่วยเทียบข้อเท็จจริงหากยอดที่เรียกเก็บภายหลังไม่ตรงกัน

ดูห้องชุดที่ประกาศขายได้ที่ ทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี ทั่วประเทศ และแยกงบค่าธรรมเนียมกับค่าใช้จ่ายอื่นใน ค่าใช้จ่ายซื้อทรัพย์ขายทอดตลาด

ชนะประมูลแล้ว โอนได้อย่างไรเมื่อไม่มีใบปลอดหนี้

สำหรับการขายตาม ม.335 สำนักงานที่ดินจดทะเบียนโอนให้ผู้ซื้อได้โดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้ รวมถึงกรณีนิติบุคคลไม่แจ้งหนี้ภายในกำหนด หรือแจ้งว่าไม่มีหนี้ค้าง หลักนี้ยกเว้นเอกสารปลอดหนี้ในกระบวนการดังกล่าว แต่ผู้ซื้อยังต้องชำระราคาซื้อและเตรียมเอกสารโอนอื่นให้ครบ

คู่มือติดต่อราชการของกรมบังคับคดีระบุขั้นตอนรับหนังสือแจ้งเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนโอน หลังดำเนินการชำระราคาและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง จึงควรติดต่อสำนักงานเจ้าของสำนวนเรื่องหนังสือโอนและเอกสารที่ต้องนำไปสำนักงานที่ดิน คู่มือติดต่อราชการกรมบังคับคดี: การชำระราคาทรัพย์ คู่มือติดต่อราชการกรมบังคับคดี: รับหนังสือเพื่อจดทะเบียนโอน

กรมที่ดินมีหนังสือเวียนลงวันที่ 23 ธันวาคม 2558 อธิบายให้ตรวจหนังสือจากเจ้าพนักงานบังคับคดีว่าเป็นการขายตามกระบวนการที่โอนได้โดยไม่ใช้ใบปลอดหนี้ หากไม่ชัดให้สอบถามสำนักงานบังคับคดีผู้ออกหนังสือ หนังสือเวียนนี้อ้างมาตรา 309 จัตวา ซึ่งปัจจุบันคือมาตรา 335 ตาม ป.วิ.พ. ที่แก้ไขในปี 2560 กรมที่ดิน: หนังสือเวียน มท 0515.3/ว 30697 ลงวันที่ 23 ธันวาคม 2558

ขั้นตอนชำระราคาและเตรียมโอนเพิ่มเติมอยู่ใน หลังชนะประมูลกรมบังคับคดี ต้องทำอะไรต่อ

ถ้านิติบุคคลเรียกให้ผู้ซื้อจ่ายหนี้เก่า ควรทำอย่างไร

เริ่มจากตรวจว่าเป็นหนี้ของงวดใดและค่าอะไร ไม่ควรรับรองยอดรวมโดยยังไม่แยกช่วงเวลา แนวทางต่อไปนี้ช่วยรวบรวมข้อเท็จจริงก่อนประสานเจ้าหน้าที่ ผลของข้อพิพาทขึ้นกับข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี

1. ขอรายการเป็นลายลักษณ์อักษร ให้แยกงวดค่าส่วนกลาง เงินเพิ่ม และค่าบริการ พร้อมเหตุผลที่เรียกจากผู้ซื้อ
2. เทียบกับวันขายทอดตลาด แยกยอดที่ค้างถึงวันขายออกจากยอดหลังวันขายและหลังโอน โดยใช้ประกาศและเอกสารซื้อทรัพย์ประกอบ
3. ติดต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีเจ้าของสำนวน ให้ตรวจการแจ้งหนี้ การกันเงิน และเอกสารโอนตาม ม.335 พร้อมให้นิติบุคคลประสานเรื่องหนี้เดิมกับสำนักงานนั้น
4. หากติดขั้นตอนโอน นำหนังสือจากเจ้าพนักงานบังคับคดีไปตรวจเอกสารกับสำนักงานที่ดิน หากยังมีข้อขัดข้อง ขอให้ระบุเอกสารหรือเหตุผลที่ยังขาด เพื่อกลับไปแก้ให้ตรงจุด
5. หากยังโต้แย้งเรื่องผู้รับผิด เก็บหนังสือเรียกเก็บและคำตอบไว้ให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจเฉพาะกรณี โดยเฉพาะยอดหลังวันขาย ค่าบริการอื่น หรือข้อพิพาทเรื่องการใช้บริการของอาคาร

การจ่ายหนี้เดิมล่วงหน้าเพื่อให้เรื่องจบ ไม่มีหลักที่รับรองว่าจะเรียกคืนได้เสมอ จึงควรตรวจสิทธิและหลักฐานก่อนตกลงรับภาระ ขณะเดียวกันก็ไม่ควรใช้หลักเรื่องหนี้เดิมเป็นเหตุปฏิเสธค่าส่วนกลางที่เกิดตั้งแต่วันขายทอดตลาด

นิติบุคคลแจ้งหนี้ช้า ผู้ซื้อต้องรับแทนหรือไม่

ไม่ควรสรุปว่าหนี้เดิมย้ายมาเป็นภาระผู้ซื้อเพราะนิติบุคคลแจ้งช้า ม.335 ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีบอกกล่าวให้นิติบุคคลแจ้งหนี้ภายใน 30 วันนับแต่ได้รับคำบอกกล่าว เพื่อกันเงินค่าขายชำระหนี้ถึงวันขายก่อนเจ้าหนี้จำนอง กำหนด 30 วันนี้เป็นกำหนดแจ้งหนี้ของนิติบุคคล ไม่ใช่กำหนดชำระราคาของผู้ซื้อ

บางครั้งผู้ซื้อได้ยินว่าหนี้เดิม “เก็บจากกรม” ความหมายที่ถูกคือนิติบุคคลรับชำระจากเงินค่าขายที่เจ้าพนักงานบังคับคดีจัดการ ไม่ใช่กรมบังคับคดีใช้เงินงบประมาณชำระแทน

ส่วนกรณีพลาดกำหนด บทสรุปฎีกา 843/2565 ในรายการฎีกา InTrend Ep.122 อธิบายว่า การไม่แจ้งภายในกำหนดตาม ม.335 ไม่ตัดบุริมสิทธิโดยอัตโนมัติ นิติบุคคลยังอาจขอกันส่วนเงินค่าขายเมื่อมีบุริมสิทธิและดำเนินการถูกต้องตามกฎหมาย ประเด็นนี้เป็นเรื่องสิทธิรับเงินของนิติบุคคล ไม่ใช่ข้อสรุปให้เรียกหนี้เก่าจากผู้ซื้อ และไม่รับรองว่าคำร้องล่าช้าทุกกรณีจะสำเร็จ COJ Podcast: ฎีกา InTrend Ep.122 — สิทธิขอกันส่วนเมื่อไม่แจ้งหนี้

อย่านำกฎคอนโดขายทอดตลาดไปใช้กับการซื้อทุกประเภท

• ซื้อ NPA จากธนาคารหรือซื้อต่อจากเจ้าของโดยสัญญาซื้อขายทั่วไป: ไม่ใช่การขายทอดตลาดตาม ม.335 การโอนห้องชุดทั่วไปอยู่ภายใต้หลักหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด ม.29 ต้องตรวจยอดและตกลงผู้ชำระกับผู้ขาย อ่านความต่างที่ ทรัพย์ NPA ต่างจากทรัพย์ขายทอดตลาดอย่างไร
• ซื้อบ้านในโครงการจัดสรรจากการขายทอดตลาด: ม.335 มีหลักสำหรับหนี้ค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตามกฎหมายจัดสรรที่ดินด้วย กรมที่ดินอธิบายการแจ้งหนี้และกันเงินค่าขายไว้ในคำตอบวันที่ 13 กุมภาพันธ์ 2569 แต่ต้องตรวจว่าเป็นที่ดินจัดสรรตามกฎหมาย ไม่ใช่ใช้เพียงชื่อเรียก “หมู่บ้าน” ตัดสิน กรมที่ดิน: ค่าส่วนกลางที่ดินจัดสรรในการขายทอดตลาด ช่วงหลังวันขายจนถึงวันโอนก็ต่างจากห้องชุด สำหรับหมู่บ้านจัดสรร ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าผู้รับโอนไม่ต้องรับผิดค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่เกิดก่อนรับโอนหรือเข้าครอบครอง นิติบุคคลต้องเรียกจากเจ้าของเดิม (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3188/2561 ซึ่งเป็นการซื้อขายทั่วไป ไม่ใช่การขายทอดตลาด)

คำถามที่พบบ่อยสำหรับผู้ประมูล

ประมูลคอนโดได้แล้ว ต้องจ่ายค่าส่วนกลางค้างของเจ้าของเดิมไหม?

ถ้าเป็นการขายตาม ม.335 ผู้ซื้อไม่ต้องรับภาระค่าส่วนกลางที่ค้างจนถึงวันขายทอดตลาด หนี้ส่วนนี้ใช้กลไกเงินค่าขายผ่านเจ้าพนักงานบังคับคดี ต้องแยกจากยอดหลังวันขายและค่าบริการประเภทอื่น

นิติบุคคลไม่ออกใบปลอดหนี้ ยังโอนได้ไหม?

การขายตาม ม.335 จดทะเบียนโอนได้โดยไม่ใช้ใบปลอดหนี้ รวมถึงกรณีไม่แจ้งหนี้หรือแจ้งว่าไม่มีหนี้ แต่ต้องดำเนินการชำระราคาและเตรียมหนังสือโอนกับเอกสารอื่นให้ครบ หากมีข้อขัดข้องให้ประสานสำนักงานบังคับคดีเจ้าของสำนวนและสำนักงานที่ดิน

ต้องจ่ายค่าส่วนกลางก่อน แล้วค่อยขอคืนจากกรมบังคับคดีหรือไม่?

กลไกตาม ม.335 คือกันเงินจากค่าขายชำระให้นิติบุคคล ไม่ใช่ขั้นตอนที่กำหนดให้ผู้ซื้อสำรองหนี้เดิมก่อนแล้วรับเงินคืนโดยอัตโนมัติ หากมีการเรียกเก็บจากผู้ซื้อ ให้ตรวจรายการและประสานเจ้าพนักงานก่อนตกลงชำระ

ช่วงหลังวันประมูลถึงวันโอน ใครจ่ายค่าส่วนกลาง?

สำหรับห้องชุด ศาลฎีกาเคยวินิจฉัยว่าผู้ซื้อจากการขายทอดตลาดต้องรับผิดค่าส่วนกลางที่เกิดหลังวันขายทอดตลาด (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5193–5208/2561 และ 7068–7084/2561) จึงควรเผื่องบค่าส่วนกลางตั้งแต่วันประมูล ช่วงนี้ไม่ใช่ช่วงปลอดค่าส่วนกลาง ส่วนหนี้ที่ค้างจนถึงวันขายทอดตลาดยังใช้กลไกกันเงินค่าขายตาม ม.335

นิติบุคคลพลาดกำหนดแจ้งหนี้ 30 วัน ทำให้ผู้ซื้อต้องรับหนี้แทนไหม?

ไม่ควรสรุปเช่นนั้น ม.335 ยังคงมีทางให้โอนโดยไม่ใช้ใบปลอดหนี้ ส่วนแนวฎีกา 843/2565 เป็นเรื่องสิทธิขอกันส่วนเงินค่าขายของนิติบุคคลเมื่อเข้าเงื่อนไข ไม่ใช่การโยนหนี้ถึงวันขายมาให้ผู้ซื้อ

สรุป

ผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดตาม ม.335 ไม่ต้องรับค่าส่วนกลางเดิมที่ค้างจนถึงวันขายทอดตลาด และโอนได้โดยไม่ใช้ใบปลอดหนี้ แต่ค่าส่วนกลางที่เกิดหลังวันขายทอดตลาดควรเผื่องบไว้ตั้งแต่วันประมูล ก่อนเข้าสู้ราคา ควรทราบประเภทการขาย แยกช่วงเวลาของหนี้ และเตรียมงบค่าใช้จ่ายหลังซื้อให้ชัด หากมีใบเรียกเก็บหนี้เดิม ให้นำเอกสารไปตรวจพร้อมเจ้าพนักงานเจ้าของสำนวน ดูภาพรวมการเตรียมตัวได้ที่ คู่มือซื้อคอนโดจากกรมบังคับคดี แล้วเริ่มดูห้องชุดและทรัพย์ขายทอดตลาดที่ประกาศขายอยู่