หลังประมูลกรมบังคับคดี ต้องทำอะไร: ชำระเงินส่วนที่เหลือ โอนกรรมสิทธิ์ และเรื่องที่ต้องรู้

หลังประมูลกรมบังคับคดี ต้องทำอะไร คำตอบสั้น ๆ คือ ทำสัญญาซื้อขาย ชำระเงินให้ครบภายในกำหนด แล้วใช้หนังสือจากเจ้าพนักงานบังคับคดีไปจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน บทความนี้อธิบายแต่ละขั้น ผลของการชำระไม่ทัน และเรื่องที่มักตามมา เช่น ผู้อยู่อาศัยเดิมและค่าส่วนกลางที่ค้าง

หลังประมูลกรมบังคับคดี ต้องทำอะไรบ้าง

ลำดับหลังเคาะไม้ของบ้าน ที่ดิน และห้องชุดที่ประกาศขายในทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี ทั่วประเทศ มีดังนี้

1. ทำสัญญาซื้อขาย หลักประกันกลายเป็นมัดจำ
2. ชำระเงินที่เหลือภายใน 15 วัน หรือยื่นขอขยายเวลาก่อนครบกำหนด
3. ขอรับหนังสือโอนกรรมสิทธิ์จากเจ้าพนักงานบังคับคดี
4. จดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน และชำระค่าธรรมเนียมกับภาษี
5. รับมอบทรัพย์ ถ้ายังมีผู้อยู่อาศัย ใช้ขั้นตอนตามกฎหมาย

ถ้ายังไม่ได้เข้าประมูล ดูขั้นตอนการประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี หรือประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี ออนไลน์ และภาพรวมการซื้อทั้งหมดอยู่ในวิธีซื้อบ้านและที่ดินกรมบังคับคดี

ทำสัญญาซื้อขาย และหลักประกันกลายเป็นมัดจำ

เมื่อเจ้าพนักงานเคาะไม้ขายให้ผู้เสนอราคาสูงสุด ผู้ชนะทำสัญญาซื้อขายตามแบบพิมพ์ของกรมบังคับคดี (กฎกระทรวงปี 2563 ข้อ 19) และหลักประกันที่วางไว้กลายเป็นมัดจำตามสัญญาและนับเป็นการชำระราคาบางส่วน (ข้อ 14) กฎกระทรวงการขายทอดตลาด พ.ศ. 2563

คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ของกรมบังคับคดีฉบับ 2568 หน้า 10 ระบุว่าผู้ซื้อชำระเงินครบในวันซื้อได้ ถ้าชำระครบไม่ได้ ให้ทำสัญญาโดยถือหลักประกันเป็นส่วนหนึ่งของการชำระราคา แล้วชำระส่วนที่เหลือภายใน 15 วันนับแต่วันซื้อ คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ขายทอดตลาดกรมบังคับคดี 2568

ตรวจชื่อผู้ซื้อให้ถูกตั้งแต่ขั้นนี้ คู่มือฉบับ 2568 ระบุว่าเมื่อประมูลได้แล้วจะเปลี่ยน เพิ่ม หรือลดชื่อผู้ซื้อไม่ได้ คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ กรมบังคับคดี 2568 หน้า 12

ข้อมูลทั่วไป ณ ตุลาคม 2569 — ตรวจสอบกับกรมบังคับคดีหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ

ชำระเงินส่วนที่เหลือภายในกี่วัน ขยายเวลาได้ไหม

ยอดที่ต้องชำระคือราคาที่ชนะประมูลหักหลักประกันที่วางไว้

• กำหนดชำระและการขอขยายเวลา ชำระเงินส่วนที่เหลือภายใน 15 วันนับแต่วันซื้อ ถ้าชำระไม่ทัน เช่น รอสินเชื่อหรืออยู่ระหว่างรวบรวมเงิน ให้ยื่นคำร้องขอขยายระยะเวลาต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีก่อนครบกำหนด 15 วัน พร้อมหนังสือจากสถาบันการเงินหรือแสดงเหตุอันสมควร เจ้าพนักงานอาจอนุญาตให้ขยายได้ไม่เกิน 3 เดือนนับแต่วันครบกำหนด คู่มือติดต่อราชการกรมบังคับคดี 2568
• ข้อมูลเก่าที่ยังพบได้ ที่ว่าขยายได้ 2 ครั้ง ครั้งละ 3 เดือน มาจากกฎกระทรวงปี 2554 กฎกระทรวงปี 2563 (ข้อ 19) กำหนดเพดานไว้ไม่เกิน 3 เดือน
• อากรแสตมป์ ร้อยละ 0.5 ของราคาที่ซื้อได้ ชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีพร้อมราคา ก่อนเจ้าพนักงานมีหนังสือถึงสำนักงานที่ดิน คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี 2568 ถ้าการขายนั้นต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ผู้ซื้อขอคืนค่าอากรได้ โดยติดต่อกรมสรรพากร กรมสรรพากร: ขอคืนอากรแสตมป์จากการขายทอดตลาด

ถ้าไม่ชำระตามกำหนด จะเสียอะไร

• หลักประกันที่เป็นมัดจำถูกริบ และทรัพย์ถูกนำออกขายทอดตลาดใหม่ (กฎกระทรวงปี 2563 ข้อ 20)
• การขายใหม่ครั้งแรกเริ่มที่ราคาที่เคาะไม้ครั้งก่อน (ประกาศหลักเกณฑ์การกำหนดราคาเริ่มต้น ปี 2563 ข้อ 7) หลักเกณฑ์การกำหนดราคาเริ่มต้นในการขายทอดตลาด (2563) และผู้เข้าสู้ราคาต้องวาง "หลักประกันพิเศษ" (กฎกระทรวงปี 2563 ข้อ 14 วรรคสอง)
• ถ้าขายครั้งใหม่ได้ราคาต่ำกว่า ผู้ชนะเดิมต้องชำระส่วนต่างพร้อมค่าใช้จ่ายของการขายครั้งใหม่ภายในเวลาที่เจ้าพนักงานกำหนด ถ้ายังไม่ชำระ เจ้าพนักงานจะแจ้งผู้มีส่วนได้เสียให้ดำเนินการตามกฎหมาย (ข้อ 20) กฎกระทรวงการขายทอดตลาด พ.ศ. 2563

ข้อมูลที่ว่าผู้ทิ้งการซื้อต้องเสียค่าปรับ 15% ต่อปี มาจากกฎกระทรวงปี 2554 และไม่มีในกฎปี 2563

โอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์ขายทอดตลาด ทำที่ไหน ใช้เอกสารอะไร

เมื่อชำระราคาครบ เจ้าพนักงานบังคับคดีจะแจ้งเป็นหนังสือให้เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์ให้ผู้ซื้อ (กฎกระทรวงปี 2563 ข้อ 19 และ ป.วิ.พ. มาตรา 335) ผู้ซื้อขอรับหนังสือโอนกรรมสิทธิ์จากเจ้าพนักงานบังคับคดี เพื่อใช้เป็นหลักฐานไปขอจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดินได้ทันที คู่มือติดต่อราชการกรมบังคับคดี: หนังสือโอนกรรมสิทธิ์ นำหนังสือโอนกรรมสิทธิ์จากเจ้าพนักงานบังคับคดีและบัตรประจำตัวประชาชนไป และสอบถามสำนักงานที่ดินว่าต้องใช้เอกสารอื่นหรือไม่

เรื่องที่ควรรู้ก่อนไปสำนักงานที่ดิน ตามคู่มือผู้ซื้อทรัพย์ฉบับ 2563 คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี (2563)

• ต้นฉบับโฉนดสูญหาย ถ้าขายตามสำเนาเอกสารสิทธิ ผู้ซื้อต้องขอออกใบแทนที่สำนักงานที่ดินและเสียค่าใช้จ่ายเอง จึงอาจโอนไม่ได้ในวันที่ชำระราคา ผู้ที่กู้เงินควรตรวจเงื่อนไขนี้กับสถาบันการเงิน
• ปลอดจำนองหรือจำนองติดไป ถ้าขายปลอดจำนอง สำนักงานที่ดินจดระงับจำนองให้ ถ้าขายโดยจำนองติดไป ผู้ซื้อต้องติดต่อผู้รับจำนองเรื่องหนี้ที่ค้างเอง
• มีผู้ร้องขอเพิกถอนการขาย ถ้าผู้ซื้อเลือกโอนระหว่างที่คำร้องยังไม่ถึงที่สุด แล้วศาลสั่งเพิกถอนการขาย ผู้ซื้อต้องโอนกลับโดยเสียค่าใช้จ่ายเอง และเรียกค่าเสียหายไม่ได้

ค่าธรรมเนียมและภาษีวันโอน: ผู้รับภาระค่าธรรมเนียมและภาษีอากรเป็นไปตามที่เจ้าพนักงานกำหนดไว้ในประกาศขาย ซึ่งโดยทั่วไปกำหนดให้ผู้ซื้อเป็นผู้ชำระ ตรวจเงื่อนไขในประกาศของแต่ละรายการ คู่มือติดต่อราชการกรมบังคับคดี 2568 กรมสรรพากร: ภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาด อัตราและวิธีคิดอยู่ในค่าใช้จ่ายซื้อบ้านกรมบังคับคดี

ถ้ายังมีคนอยู่ในบ้าน ทำอย่างไร

ถ้าลูกหนี้ บริวาร หรือผู้เช่าจากลูกหนี้ยังอยู่ในบ้านหรือที่ดินที่โอนให้ผู้ซื้อแล้ว และไม่ยอมออก ผู้ซื้อยื่นคำขอต่อศาลที่ทรัพย์ตั้งอยู่ในเขตให้ออกหมายบังคับคดีได้โดยไม่ต้องฟ้องคดีใหม่ ในขั้นตอนนี้กฎหมายถือว่าผู้ซื้อเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษา (ป.วิ.พ. มาตรา 334) ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ฉบับปรับปรุง สาระน่ารู้ด้านการบังคับคดีแพ่ง 2568 ข้อ 27

• ขั้นตอนนี้นำวิธีบังคับคดีขับไล่มาใช้ เจ้าพนักงานบังคับคดีรายงานศาลเพื่อสั่งจับกุมและกักขังผู้ที่ไม่ยอมออกได้ แล้วส่งมอบการครอบครองให้ผู้ซื้อ
• ผู้ที่อ้างว่าไม่ใช่บริวารของลูกหนี้ยื่นคำร้องแสดงอำนาจพิเศษต่อศาลได้ภายใน 15 วันนับแต่ปิดประกาศขับไล่ ระหว่างนั้นเจ้าพนักงานงดการบังคับคดีไว้รอคำสั่งศาล คู่มือติดต่อราชการกรมบังคับคดี 2568
• กฎหมายให้ลูกหนี้ตามคำพิพากษาเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายในการส่งมอบการครอบครอง (มาตรา 352) แต่ในทางปฏิบัติผู้ยื่นคำขอต้องวางเงินค่าใช้จ่ายสำนวนละ 1,500 บาท และจัดยานพาหนะรับส่งเจ้าพนักงานเอง แล้วจึงเรียกคืนจากลูกหนี้ คู่มือติดต่อราชการกรมบังคับคดี 2568

การเจรจากับผู้อยู่อาศัยเดิมอ่านได้ในวิธีเจรจาให้เจ้าของเดิมย้ายออก และเมื่อได้รับมอบทรัพย์แล้ว ดูตรวจสภาพบ้านหลังซื้อจากกรมบังคับคดี

คอนโดหรือบ้านจัดสรรค้างค่าส่วนกลาง ใครจ่าย

ป.วิ.พ. มาตรา 335 วางหลักไว้ดังนี้

• ห้องชุด ก่อนขาย เจ้าพนักงานบังคับคดีแจ้งให้นิติบุคคลอาคารชุด (ผู้ดูแลทรัพย์ส่วนกลางของอาคาร) แจ้งหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างภายใน 30 วัน หลังขาย เจ้าพนักงานกันเงินจากการขายไว้จ่ายหนี้ที่ค้างจนถึงวันขายทอดตลาดให้นิติบุคคลก่อนเจ้าหนี้จำนอง และสำนักงานที่ดินจดทะเบียนโอนให้ผู้ซื้อโดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้ ถ้านิติบุคคลไม่แจ้งภายในกำหนด หรือแจ้งว่าไม่มีหนี้ ก็โอนได้โดยไม่ต้องใช้หนังสือนี้เช่นกัน
• ที่ดินจัดสรร ใช้หลักเดียวกันกับค่าบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภคพร้อมค่าปรับ ถ้ามีการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมไว้ การระงับนั้นเป็นอันยกเลิก และโอนได้แม้ยังไม่ได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

หนี้ที่เกิดหลังวันขายทอดตลาดจนถึงวันโอนเป็นอีกเรื่องหนึ่ง

• ห้องชุด ค่าส่วนกลางที่เกิดหลังวันขายทอดตลาด ศาลฎีกาเคยวินิจฉัยว่าผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดต้องรับผิด (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5193–5208/2561 และ 7068–7084/2561) จึงควรเผื่องบค่าส่วนกลางตั้งแต่วันประมูล
• หมู่บ้านจัดสรร ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าผู้รับโอนไม่ต้องรับผิดค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่เกิดก่อนรับโอนหรือเข้าครอบครอง นิติบุคคลต้องเรียกจากเจ้าของเดิม (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3188/2561 ซึ่งเป็นการซื้อขายทั่วไป ไม่ใช่การขายทอดตลาด)

รายละเอียดอยู่ในค้างค่าส่วนกลาง คอนโดขายทอดตลาด ใครจ่าย

คำถามที่พบบ่อย

ทรัพย์ขายทอดตลาด กรรมสิทธิ์โอนเมื่อใด?

สำนักงานที่ดินจดทะเบียนโอนให้ผู้ซื้อเมื่อชำระราคาครบและได้รับหนังสือจากเจ้าพนักงานบังคับคดี

ค่าโอนทรัพย์กรมบังคับคดีกี่บาท?

ขึ้นกับราคาประเมิน ประเภททรัพย์ และเงื่อนไขท้ายประกาศขาย กรมที่ดินกำหนดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนอัตราปกติไว้ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร กรมที่ดิน คู่มือค่าธรรมเนียมและภาษีอากร กรมที่ดิน: ตารางขายทอดตลาด และอาจมีอากรหรือภาษีอื่นตามกรณี รายละเอียดอยู่ในค่าใช้จ่ายซื้อบ้านกรมบังคับคดี

ชำระเงินส่วนที่เหลือไม่ทัน 15 วัน ทำอย่างไร?

ยื่นคำร้องขอขยายระยะเวลาต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีก่อนครบกำหนด 15 วัน พร้อมหนังสือจากสถาบันการเงินหรือแสดงเหตุอันสมควร เจ้าพนักงานอาจอนุญาตให้ขยายได้ไม่เกิน 3 เดือนนับแต่วันครบกำหนด ถ้าไม่ได้รับอนุญาตและไม่ชำระ หลักประกันถูกริบและทรัพย์ถูกนำออกขายใหม่

ถ้ายังมีคนอยู่ในบ้าน โอนได้ไหม?

โอนได้ มาตรา 334 เขียนไว้สำหรับกรณีนี้โดยตรง คือเมื่อทรัพย์โอนให้ผู้ซื้อแล้ว แต่ลูกหนี้ บริวาร หรือผู้เช่าจากลูกหนี้ยังไม่ยอมออก ผู้ซื้อยื่นคำขอต่อศาลที่ทรัพย์ตั้งอยู่ในเขตให้ออกหมายบังคับคดีได้โดยไม่ต้องฟ้องคดีใหม่ ผู้ที่อ้างว่าไม่ใช่บริวารของลูกหนี้ยื่นคำร้องแสดงอำนาจพิเศษต่อศาลได้ภายใน 15 วันนับแต่ปิดประกาศขับไล่ ระหว่างนั้นเจ้าพนักงานงดการบังคับคดีไว้รอคำสั่งศาล

สรุป

หลังประมูลกรมบังคับคดี ต้องทำอะไร: ทำสัญญา ชำระเงินที่เหลือภายใน 15 วัน ถ้าชำระไม่ทันให้ยื่นคำร้องขอขยายก่อนครบกำหนด ซึ่งเจ้าพนักงานอาจอนุญาตได้ไม่เกิน 3 เดือน ขอรับหนังสือโอนกรรมสิทธิ์จากเจ้าพนักงานบังคับคดี แล้วจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน ถ้ามีผู้อยู่อาศัยหรือค่าส่วนกลางค้าง กฎหมายมีขั้นตอนรองรับไว้ ดูทรัพย์ที่กำลังประกาศขายได้ที่ทรัพย์ขายทอดตลาดกรมบังคับคดีทั่วประเทศบน SUP-D

---