ขายทอดตลาด นัดที่เท่าไร ราคาเริ่มต้นเท่าไร: ตัวอย่างอ่านประกาศขายทีละนัด

ขายทอดตลาด นัดที่เท่าไร ราคาเริ่มต้นจะเป็นเท่าไร? ไม่มีนัดใดที่รับรองว่าทรัพย์จะขายได้ แต่ราคาเริ่มต้นของแต่ละนัดคิดล่วงหน้าได้ จากราคาประเมินในประกาศขายและผลของนัดก่อนหน้า

บทความนี้ใช้ตัวอย่างสมมติหนึ่งรายการ ไล่อ่านประกาศขายตั้งแต่นัดที่ 1 ถึงนัดที่ 6 แล้วคิดราคาเริ่มต้นทีละนัดตามหลักเกณฑ์ของกรมบังคับคดีปี 2563 ส่วนความหมายของสถานะงดขายและเหตุที่ทำให้ราคาลดอยู่ใน งดขายไม่มีผู้สู้ราคา คืออะไร

ก่อนคำนวณ: ข้อมูลที่ต้องหาจากประกาศขาย

1. ราคาประเมิน เป็นฐานของการคิดราคาเริ่มต้นทุกนัด
2. ขายปลอดจำนอง หรือขายโดยจำนองติดไป สองแบบนี้คิดราคาเริ่มต้นต่างกัน
3. วันขายแต่ละนัด ประกาศขายแต่ละฉบับกำหนดวันขายไว้ 6 นัด ดูวันขายแต่ละนัดในประกาศของรายการนั้น สาระน่ารู้ด้านการบังคับคดีแพ่ง 2568
4. ผลของนัดที่ผ่านมา นัดที่ไม่มีผู้เข้าสู้ราคา กับนัดที่งดขายด้วยเหตุอื่น ให้ผลต่อราคาไม่เหมือนกัน

วิธีคิดคือ นำราคาประเมินคูณร้อยละของการขายครั้งนั้น แล้วปัดเศษขึ้นเป็นหลักหมื่นบาท (ถ้าราคาประเมินต่ำกว่า 100,000 บาท ปัดขึ้นเป็นหลักพันบาท) ร้อยละที่ใช้คือ ครั้งที่ 1 ร้อยละ 100 ครั้งที่ 2 ร้อยละ 90 ครั้งที่ 3 ร้อยละ 80 และครั้งที่ 4 เป็นต้นไปร้อยละ 70 การขายจะนับเป็นครั้งถัดไปก็ต่อเมื่อครั้งก่อนไม่มีผู้เข้าสู้ราคา ประกาศหลักเกณฑ์การกำหนดราคาเริ่มต้นในการขายทอดตลาด ปี 2563

ตัวอย่างสมมติ: ราคาประเมิน 2,350,000 บาท ขายปลอดจำนอง

สมมติว่าบ้านหลังหนึ่งอยู่ในประกาศขายที่กำหนดวันขายไว้ 6 นัด ราคาประเมิน 2,350,000 บาท และขายปลอดจำนอง ตัวเลขและผลของแต่ละนัดในตารางเป็นตัวอย่างสมมติเพื่อแสดงวิธีคิด ไม่ใช่ข้อมูลของทรัพย์จริง และไม่ใช่การคาดการณ์ว่าทรัพย์จะขายได้ในนัดใด

เลื่อนตารางไปทางซ้ายหรือขวาเพื่ออ่านข้อมูลทั้งหมด

นัดในประกาศ	ผลของนัดก่อนหน้า (สมมติ)	นับเป็นการขายครั้งที่	ร้อยละของราคาประเมิน	คำนวณได้ (บาท)	ราคาเริ่มต้นหลังปัดเศษ (บาท)
นัดที่ 1	—	1	100	2,350,000	2,350,000
นัดที่ 2	นัดที่ 1 ไม่มีผู้เข้าสู้ราคา	2	90	2,115,000	2,120,000
นัดที่ 3	นัดที่ 2 งดขายด้วยเหตุอื่น	2 (นัดที่ 2 ไม่นับ)	90	2,115,000	2,120,000
นัดที่ 4	นัดที่ 3 ไม่มีผู้เข้าสู้ราคา	3	80	1,880,000	1,880,000
นัดที่ 5	นัดที่ 4 ไม่มีผู้เข้าสู้ราคา	4	70	1,645,000	1,650,000
นัดที่ 6	นัดที่ 5 ไม่มีผู้เข้าสู้ราคา	5	70	1,645,000	1,650,000

นัดในประกาศ

นัดที่ 1

ผลของนัดก่อนหน้า (สมมติ)

—

นับเป็นการขายครั้งที่

1

ร้อยละของราคาประเมิน

100

คำนวณได้ (บาท)

2,350,000

ราคาเริ่มต้นหลังปัดเศษ (บาท)

2,350,000

นัดในประกาศ

นัดที่ 2

ผลของนัดก่อนหน้า (สมมติ)

นัดที่ 1 ไม่มีผู้เข้าสู้ราคา

นับเป็นการขายครั้งที่

2

ร้อยละของราคาประเมิน

90

คำนวณได้ (บาท)

2,115,000

ราคาเริ่มต้นหลังปัดเศษ (บาท)

2,120,000

นัดในประกาศ

นัดที่ 3

ผลของนัดก่อนหน้า (สมมติ)

นัดที่ 2 งดขายด้วยเหตุอื่น

นับเป็นการขายครั้งที่

2 (นัดที่ 2 ไม่นับ)

ร้อยละของราคาประเมิน

90

คำนวณได้ (บาท)

2,115,000

ราคาเริ่มต้นหลังปัดเศษ (บาท)

2,120,000

นัดในประกาศ

นัดที่ 4

ผลของนัดก่อนหน้า (สมมติ)

นัดที่ 3 ไม่มีผู้เข้าสู้ราคา

นับเป็นการขายครั้งที่

3

ร้อยละของราคาประเมิน

80

คำนวณได้ (บาท)

1,880,000

ราคาเริ่มต้นหลังปัดเศษ (บาท)

1,880,000

นัดในประกาศ

นัดที่ 5

ผลของนัดก่อนหน้า (สมมติ)

นัดที่ 4 ไม่มีผู้เข้าสู้ราคา

นับเป็นการขายครั้งที่

4

ร้อยละของราคาประเมิน

70

คำนวณได้ (บาท)

1,645,000

ราคาเริ่มต้นหลังปัดเศษ (บาท)

1,650,000

นัดในประกาศ

นัดที่ 6

ผลของนัดก่อนหน้า (สมมติ)

นัดที่ 5 ไม่มีผู้เข้าสู้ราคา

นับเป็นการขายครั้งที่

5

ร้อยละของราคาประเมิน

70

คำนวณได้ (บาท)

1,645,000

ราคาเริ่มต้นหลังปัดเศษ (บาท)

1,650,000

อ่านตารางทีละนัด

• นัดที่ 1: ราคาเริ่มต้นเท่ากับราคาประเมิน 2,350,000 บาท ตัวเลขลงหลักหมื่นพอดี จึงไม่ต้องปัด
• นัดที่ 2: นัดแรกไม่มีผู้เข้าสู้ราคา นัดนี้จึงเป็นการขายครั้งที่ 2 ร้อยละ 90 ของ 2,350,000 บาท คือ 2,115,000 บาท ปัดขึ้นเป็น 2,120,000 บาท
• นัดที่ 3: สมมติว่านัดที่ 2 งดขายเพราะคู่ความขอให้งด นัดนั้นถือว่ายังไม่มีการขาย นัดที่ 3 จึงยังเป็นการขายครั้งที่ 2 และเริ่มที่ 2,120,000 บาทเท่าเดิม สาระน่ารู้ด้านการบังคับคดีแพ่ง 2568 ตรงนี้คือจุดที่ "นัดที่" ในประกาศเริ่มไม่ตรงกับ "ครั้งที่" ที่ใช้คิดราคา
• นัดที่ 4: ร้อยละ 80 คือ 1,880,000 บาท ลงหลักหมื่นพอดี
• นัดที่ 5 และ 6: ร้อยละ 70 คือ 1,645,000 บาท ปัดขึ้นเป็น 1,650,000 บาท หลังจากนี้ถ้ายังไม่มีผู้เข้าสู้ราคา ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ร้อยละ 70 โดยไม่ลดอีก คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี 2568

ถ้านัดที่ 2 ไม่มีผู้เข้าสู้ราคาแทนที่จะงดขายด้วยเหตุอื่น ราคาจะลงเร็วขึ้นหนึ่งนัด คือนัดที่ 3 เริ่มที่ 1,880,000 บาท และนัดที่ 4 ถึง 6 เริ่มที่ 1,650,000 บาท

ราคาเริ่มต้นเป็นเพียงจุดเริ่มเสนอราคา ถ้ามีผู้สนใจหลายราย ผู้เข้าสู้ราคาเสนอราคาแข่งกันได้ ราคาที่เคาะไม้ขายจึงอาจสูงกว่าราคาเริ่มต้นของนัดนั้น

ข้อมูลทั่วไป ณ ตุลาคม 2569 — ตรวจสอบกับกรมบังคับคดีหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ

ครบ 6 นัดแล้วยังขายไม่ได้ ราคาเป็นอย่างไรต่อ

ถ้าครบทั้ง 6 นัดแล้วยังขายไม่ได้ และมีการออกประกาศขายฉบับใหม่ ราคาเริ่มต้นยังเป็นร้อยละ 70 ของราคาประเมินต่อไป เพราะหลักเกณฑ์ปี 2563 ใช้ร้อยละ 70 กับการขายครั้งที่ 4 เป็นต้นไป ในตัวอย่างนี้คือ 1,650,000 บาท

ข้อยกเว้นคือคณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์กำหนดราคาใหม่ ซึ่งทำให้ฐานของการคิดเปลี่ยนไป จึงต้องตรวจราคาประเมินและราคาเริ่มต้นในประกาศฉบับใหม่ทุกครั้ง

กรณีที่คิดแบบตัวอย่างนี้ตรง ๆ ไม่ได้

ขายโดยจำนองติดไป: คิดร้อยละตามครั้งที่ขายก่อนโดยยังไม่ปัดเศษ แล้วหักยอดหนี้จำนองปัจจุบันที่ผู้รับจำนองแจ้ง จากนั้นจึงปัดเศษขึ้นเป็นหลักหมื่น ประกาศหลักเกณฑ์การกำหนดราคาเริ่มต้น ปี 2563 ข้อ 4 สมมติทรัพย์ในตัวอย่างขายโดยจำนองติดไป และผู้รับจำนองแจ้งยอดหนี้ 1,500,000 บาท การขายครั้งที่ 2 จะคิดได้ 2,115,000 − 1,500,000 = 615,000 บาท ปัดขึ้นเป็น 620,000 บาท ถ้ายอดหนี้จำนองสูงกว่าราคาที่คำนวณได้ เจ้าพนักงานบังคับคดีกำหนดราคาเริ่มต้นตามที่เห็นสมควร

ราคาเริ่มต้นแบบนี้ไม่รวมหนี้จำนอง เพราะผู้ซื้อได้ทรัพย์ไปพร้อมจำนอง และต้องไปติดต่อผู้รับจำนองเรื่องหนี้จำนองที่ค้างอยู่ต่อไป คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ขายทอดตลาด 2568 ข้อควรทราบ

ขายใหม่หลังผู้ซื้อเดิมไม่ชำระเงิน: ถ้าทรัพย์เคยเคาะไม้ขายได้แล้ว แต่ผู้ซื้อไม่ชำระราคาตามกำหนด การขายใหม่ครั้งแรกเริ่มจากราคาที่เคาะไม้ครั้งก่อน ไม่ได้เริ่มจากตารางร้อยละข้างต้น (ประกาศหลักเกณฑ์ปี 2563 ข้อ 7)

เอาตัวอย่างนี้ไปใช้กับประกาศจริง

• ตัวเลขที่คิดเองใช้เตรียมเงินและวางแผน ราคาที่ใช้จริงให้ยึดตามประกาศขายและสำนักงานบังคับคดีเจ้าของสำนวน
• ตรวจผลของนัดก่อนหน้าทุกครั้ง ว่าไม่มีผู้เข้าสู้ราคา งดขายด้วยเหตุอื่น หรือสถานะเปลี่ยนไปแล้ว ความหมายของสถานะต่าง ๆ อยู่ใน สถานะทรัพย์กรมบังคับคดี
• เตรียมหลักประกันและค่าใช้จ่ายอื่น นอกจากราคาที่ประมูลได้ ยังมีค่าธรรมเนียมและภาษีตอนโอน อ่านต่อใน ค่าใช้จ่ายซื้อบ้านกรมบังคับคดี

คำถามที่พบบ่อย

ขายทอดตลาด นัดที่เท่าไรถึงขายได้?

ไม่มีนัดที่กำหนดไว้ล่วงหน้า ทรัพย์ขายได้ในนัดที่มีผู้เข้าสู้ราคาและเจ้าพนักงานบังคับคดีเคาะไม้ขาย สิ่งที่คิดล่วงหน้าได้คือราคาเริ่มต้นของแต่ละนัด จากราคาประเมิน ครั้งที่ขาย และผลของนัดก่อนหน้า ตามตัวอย่างในบทความนี้

นัดที่ 2 ราคาเริ่มต้นเหลือร้อยละ 90 เสมอไหม?

ไม่เสมอ ราคาลดเป็นร้อยละ 90 เมื่อนัดที่ 1 ไม่มีผู้เข้าสู้ราคา ถ้านัดที่ 1 งดขายด้วยเหตุอื่น นัดที่ 2 ยังเริ่มที่ร้อยละ 100 ของราคาประเมิน เพราะถือว่านัดแรกยังไม่มีการขาย

ราคาเริ่มต้นต่ำสุดเท่าไร?

ตามหลักเกณฑ์ปี 2563 ต่ำสุดคือร้อยละ 70 ของราคาประเมินแล้วปัดเศษขึ้น เช่น ราคาประเมิน 2,350,000 บาท ได้ 1,650,000 บาท และใช้ต่อในประกาศขายฉบับใหม่ถ้ายังขายไม่ได้ เว้นแต่คณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์จะกำหนดราคาใหม่

หลักประกันลดลงตามราคาเริ่มต้นไหม?

กรณีขายปลอดจำนอง ไม่ลด เพราะหลักประกันคิดจากช่วงราคาประเมิน เช่น ราคาประเมินเกิน 1 ล้านถึง 3 ล้านบาท วางหลักประกัน 150,000 บาทเท่ากันทุกนัด ส่วนกรณีขายโดยจำนองติดไป ใช้ราคาเริ่มต้นเทียบตารางหลักประกัน จำนวนจึงเปลี่ยนตามนัดได้ หลักเกณฑ์การวางหลักประกันการเข้าเสนอราคา

สรุป

ขายทอดตลาด นัดที่เท่าไร ไม่มีคำตอบตายตัว แต่ราคาเริ่มต้นของแต่ละนัดคิดได้จากราคาประเมินในประกาศ ผลของนัดก่อนหน้า และการปัดเศษ ในตัวอย่างสมมติราคาประเมิน 2,350,000 บาท ราคาเริ่มต้นลดจาก 2,350,000 เป็น 2,120,000, 1,880,000 และ 1,650,000 บาท โดยนัดที่งดขายด้วยเหตุอื่นไม่ทำให้ราคาลด ก่อนเข้าประมูลจริงให้ตรวจราคาและสถานะในประกาศของรายการนั้นอีกครั้ง ดูทรัพย์ที่มีนัดขายและวันขายแต่ละนัดได้ที่ ปฏิทินประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี ทั่วประเทศ

---