ขายที่ดิน ตั้งราคาเท่าไหร่ดี: เทียบราคาประเมิน ราคาประมูล และค่าใช้จ่ายวันโอน

ขายที่ดินตั้งราคาเท่าไหร่ดี ไม่มีหน่วยงานใดกำหนดราคาขายให้ ราคาเป็นสิ่งที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันเอง แต่ก่อนตั้งราคามีตัวเลขที่ตรวจสอบได้ให้เทียบ 3 ชุด และมีค่าใช้จ่ายวันโอนที่คิดจากราคาประเมิน บทความนี้สรุปวิธีหาตัวเลขแต่ละชุดและสิ่งที่ทำให้แปลงของคุณต่างจากค่ากลาง ดูราคาประเมินที่ดินและที่ดินกรมบังคับคดีรายจังหวัดประกอบได้

ตัวเลขที่ใช้เทียบก่อนตั้งราคาขายที่ดิน

1. เช็กราคาประเมินทุนทรัพย์ของแปลง

ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินกำหนดโดยกรมธนารักษ์ เป็นราคาต่อตารางวาของแต่ละแปลง ค้นได้ทางออนไลน์จากระบบสืบค้นราคาประเมินทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ โดยใช้ข้อมูลในโฉนดของแปลง ราคาที่ใช้อยู่เป็นของรอบบัญชี พ.ศ. 2566–2569 ซึ่งบางจังหวัดมีประกาศแก้ไขเพิ่มเติมระหว่างรอบ จึงควรเช็กในระบบอีกครั้งก่อนวันโอน

ราคาประเมินไม่ใช่ราคาตลาด ที่ดินที่ซื้อขายกันจริงอาจสูงหรือต่ำกว่าราคาประเมินได้ แต่ราคานี้สำคัญกับผู้ขาย เพราะสำนักงานที่ดินใช้คิดค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีวันโอน ดูหัวข้อ 5

ถ้ายังไม่มีเลขโฉนดในมือ ดูค่ากลางของทั้งอำเภอได้ในหน้าที่ดินรายจังหวัด เช่นราคาที่ดินขอนแก่นแยกตามอำเภอ ราคาที่ดินเชียงใหม่แยกตามอำเภอ และราคาที่ดินกรุงเทพมหานครแยกตามเขต ค่ากลางของอำเภอสรุปจากแปลงจำนวนมาก จึงไม่ใช่ราคาของแปลงใดแปลงหนึ่ง

2. เทียบราคาเริ่มต้นของที่ดินกรมบังคับคดีในอำเภอเดียวกัน

ที่ดินที่กรมบังคับคดีนำออกขายทอดตลาดมีราคาเริ่มต้นในประกาศขาย ซึ่งตั้งจาก "ราคาประเมิน" ในประกาศของกรมบังคับคดีเอง เป็นคนละราคากับราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์ นัดแรกเริ่มที่ 100% ของราคาประเมินในประกาศ ถ้านัดก่อนหน้างดขายเพราะไม่มีผู้เข้าสู้ราคา นัดถัดไปลดเป็น 90%, 80% และ 70% ตามลำดับ ดูตัวอย่างการอ่านประกาศทีละนัดในขายทอดตลาด นัดที่เท่าไร ราคาเริ่มต้นเท่าไร

ใช้ราคานี้ดูว่าที่ดินในทำเลเดียวกันเริ่มประมูลที่ราคาต่อตารางวาเท่าไร หน้าที่ดินรายจังหวัดของ SUP-D แสดงค่ากลางของราคาเริ่มต้นต่อตารางวาแยกตามอำเภอ แต่อย่าใช้แทนราคาขาย เพราะเป็นราคาตั้งต้นของการประมูล ไม่ใช่ราคาที่ขายได้จริง และการซื้อที่ดินขายทอดตลาดมีเงื่อนไขต่างจากการซื้อขายทั่วไป เช่น ผู้ซื้อต้องตรวจสภาพทรัพย์เอง ดูรายละเอียดในซื้อที่ดินกรมบังคับคดี: เช็กลิสต์ก่อนประมูล

3. ดูประกาศขายที่ดินแถวเดียวกัน

ราคาประกาศขายของแปลงใกล้เคียงบอกว่าผู้ขายรายอื่นตั้งราคาไว้เท่าไร ดูได้จากประกาศขายที่ดินแยกตามจังหวัดและอำเภอ เทียบเฉพาะแปลงที่ขนาด เอกสารสิทธิ และทางเข้าออกใกล้เคียงกับแปลงของคุณ ราคาประกาศเป็นราคาที่ผู้ขายต้องการ ไม่ใช่ราคาที่ปิดการขายได้

4. สิ่งที่ทำให้ราคาแปลงของคุณต่างจากค่ากลาง

• ทางเข้าออก แปลงที่ติดทางสาธารณะต่างจากแปลงที่ใช้ทางภาระจำยอมหรือไม่มีทางเข้าออก
• หน้ากว้างและรูปแปลง แปลงหน้าแคบหรือรูปร่างไม่สม่ำเสมอใช้ประโยชน์ได้น้อยกว่าแปลงขนาดเดียวกัน
• ประเภทเอกสารสิทธิ โฉนดที่ดินกับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เป็นเอกสารสิทธิคนละประเภท ผู้ซื้อแต่ละรายพิจารณาต่างกัน
• ผังเมืองรวม สีผังเมืองกำหนดว่าที่ดินใช้สร้างอะไรได้บ้าง
• สาธารณูปโภค ไฟฟ้าและประปาที่เข้าถึงแปลง
• ภาระผูกพัน จำนอง สัญญาเช่า หรือภาระจำยอมที่ยังติดอยู่กับแปลง

5. ค่าใช้จ่ายวันโอนที่คิดจากราคาประเมิน

วันจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน มีค่าธรรมเนียมและภาษีที่คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ ตามคู่มือของกรมที่ดิน ผู้ซื้อและผู้ขายควรตกลงกันในสัญญาว่าใครเป็นผู้จ่ายรายการใด

ข้อยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะมีหลายกรณี เช่น ขายหลังถือครองเกิน 5 ปี ได้มาโดยมรดก หรือขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่อยู่อาศัยโดยมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี ตรวจเงื่อนไขทั้งหมดในค่าธรรมเนียม ภาษีอากร กรมที่ดิน และสอบถามยอดที่ต้องชำระกับสำนักงานที่ดินที่แปลงตั้งอยู่ก่อนวันโอน

ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ทำให้เงินที่ผู้ขายได้รับจริงต่ำกว่าราคาที่ตกลงขาย ถ้าขายต่ำกว่าราคาประเมิน ค่าธรรมเนียมการโอนก็ยังคิดจากราคาประเมิน

สรุป: ลำดับการตั้งราคาขายที่ดิน

1. เช็กราคาประเมินของแปลงในระบบสืบค้นราคาประเมินของกรมธนารักษ์
2. ดูค่ากลางราคาประเมินและราคาเริ่มประมูลของอำเภอในหน้าที่ดินรายจังหวัด
3. เทียบประกาศขายแปลงใกล้เคียงที่ลักษณะคล้ายกัน
4. พิจารณาจุดเด่นและข้อจำกัดของแปลงตามหัวข้อ 4
5. คิดค่าใช้จ่ายวันโอนส่วนที่ผู้ขายรับผิดชอบ แล้วจึงตั้งราคา

ถ้าต้องการราคาของแปลงคุณเองพร้อมเหตุผลประกอบ ใช้ประเมินราคาทรัพย์ฟรี พร้อมเหตุผลประกอบ กรอกเลขโฉนด อำเภอ และขนาดที่ดิน แล้วดูช่วงราคาและจุดเด่นหรือข้อจำกัดของทำเล ผลประเมินเป็นราคาโดยประมาณ ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง

ได้ราคาแล้ว ลงประกาศขายที่ดินฟรีบน SUP-D

คำถามที่พบบ่อย

ราคาประเมินที่ดินกับราคาตลาดต่างกันอย่างไร?

ราคาประเมินทุนทรัพย์เป็นราคาที่กรมธนารักษ์กำหนดเพื่อใช้คิดค่าธรรมเนียมและภาษี ส่วนราคาตลาดคือราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกัน สองตัวเลขนี้ไม่จำเป็นต้องเท่ากัน

ขายที่ดินต่ำกว่าราคาประเมินได้ไหม?

ราคาซื้อขายเป็นสิ่งที่คู่สัญญาตกลงกัน แต่ค่าธรรมเนียมการโอนยังคิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ และภาษีธุรกิจเฉพาะคิดจากราคาประเมินหรือราคาขายที่สูงกว่า ค่าใช้จ่ายวันโอนจึงไม่ลดลงตามราคาขาย

ราคาประเมินที่ดินที่ใช้ตอนนี้เป็นของรอบไหน?

รอบบัญชี พ.ศ. 2566–2569 ของกรมธนารักษ์ ราคารอบถัดไปให้ดูประกาศของกรมธนารักษ์และสำนักงานธนารักษ์พื้นที่ในจังหวัดที่แปลงตั้งอยู่

ดูราคาประเมินที่ดินรายอำเภอได้ที่ไหน?

หน้าที่ดินรายจังหวัดของ SUP-D แสดงค่ากลางราคาประเมินของแปลงในแต่ละอำเภอ พร้อมช่วงราคาของแปลงครึ่งกลาง เลือกจังหวัดได้จากที่ดินกรมบังคับคดีและราคาที่ดินรายจังหวัด ส่วนราคาของแปลงใดแปลงหนึ่งให้ค้นในระบบสืบค้นราคาประเมินของกรมธนารักษ์

แหล่งข้อมูล

• ระบบสืบค้นราคาประเมินทรัพย์สิน กรมธนารักษ์
• ประกาศราคาประเมินทรัพย์สิน รอบบัญชี พ.ศ. 2566–2569 สำนักงานธนารักษ์พื้นที่กาฬสินธุ์
• ค่าธรรมเนียม ภาษีอากร กรมที่ดิน