บ้านหลุดจำนอง คืออะไร ต่างจากการขายทอดตลาดอย่างไร และผู้ซื้อซื้ออะไรได้
บ้านหลุดจำนอง คืออะไร ในภาษาพูดกับในกฎหมายต่างกันอย่างไร สรุป 3 ทางบังคับจำนองตามกรมบังคับคดี ฟ้องบังคับจำนองแล้วเกิดอะไรต่อ และผู้ซื้อหาทรัพย์ได้ที่ไหน
บ้านหลุดจำนอง คืออะไร? ในภาษาพูด คำนี้ใช้เรียกบ้านที่เจ้าของผ่อนไม่ไหวแล้วถูกนำออกขาย แต่ในกฎหมาย "การเอาทรัพย์จำนองหลุด" เป็นเพียงหนึ่งในสามทางที่ผู้รับจำนองใช้บังคับเอากับทรัพย์
บทความนี้อธิบายสามทางนั้นตามที่กรมบังคับคดีอธิบาย และบอกว่าผู้ซื้อจะพบทรัพย์กลุ่มนี้ในรูปแบบใด ถ้าต้องการเทียบกับ NPA ทีละเรื่อง อ่าน บ้านหลุดจำนอง กรมบังคับคดี และ NPA ต่างกันอย่างไร
บ้านหลุดจำนอง คืออะไร: ภาษาพูดกับภาษากฎหมาย
เริ่มจากสามคำที่ต้องใช้ในบทความนี้
- ผู้จำนอง คือเจ้าของทรัพย์ที่นำบ้านหรือที่ดินไปเป็นประกันหนี้
- ผู้รับจำนอง คือเจ้าหนี้ที่รับทรัพย์นั้นเป็นประกัน เช่น ธนาคาร
- บังคับจำนอง คือการที่ผู้รับจำนองบังคับเอาชำระหนี้จากทรัพย์ที่จำนองไว้ เมื่อหนี้ไม่ได้รับชำระ
ในภาษาพูด คำว่าบ้านหลุดจำนอง หรือที่ดินหลุดจำนอง ใช้เรียกรวม ๆ ทรัพย์ที่มาจากหนี้จำนองที่ชำระไม่ได้ ทั้งทรัพย์ที่กรมบังคับคดีนำออกขายทอดตลาด และทรัพย์ที่ธนาคารได้มาแล้วนำออกขายเป็น NPA
ในภาษากฎหมาย กรมบังคับคดีอธิบายว่าการบังคับจำนองมีได้สามทาง และ "การเอาทรัพย์จำนองหลุด" เป็นเพียงทางหนึ่ง คู่มือกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กรมบังคับคดี
ทรัพย์จำนองถูกบังคับได้ 3 ทาง ตามที่กรมบังคับคดีอธิบาย
เงื่อนไขของแต่ละทางในหัวข้อนี้มาจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) ฉบับปรับปรุงของสำนักงานศาลยุติธรรม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ฉบับปรับปรุง (สำนักงานศาลยุติธรรม)
ทางที่ 1: ฟ้องบังคับจำนอง แล้วศาลสั่งขายทอดตลาด
ก่อนฟ้อง ผู้รับจำนองต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ลูกหนี้ชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควร ซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 60 วันนับแต่วันที่ลูกหนี้ได้รับคำบอกกล่าว ถ้าลูกหนี้ไม่ชำระ ผู้รับจำนองจึงฟ้องคดีต่อศาลเพื่อให้ยึดทรัพย์จำนองและขายทอดตลาด (ป.พ.พ. มาตรา 728)
เมื่อศาลพิพากษาแล้วลูกหนี้ไม่ชำระ เจ้าพนักงานบังคับคดียึดทรัพย์และนำออกขายทอดตลาด วันขายต้องห่างจากวันยึดไม่น้อยกว่า 60 วัน ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 331 ประกาศขายแต่ละฉบับกำหนดวันขายไว้ 6 นัด ดูวันขายแต่ละนัดในประกาศของรายการนั้น สาระน่ารู้ด้านการบังคับคดีแพ่ง 2568
ทางนี้คือสิ่งที่คนมักเรียกว่า "บ้านหลุดจำนอง กรมบังคับคดี" บุคคลทั่วไปเข้าประมูลได้ และผู้มีส่วนได้เสีย เช่น เจ้าหนี้ ลูกหนี้ หรือผู้รับจำนอง ก็เข้าสู้ราคาเองหรือหาคนอื่นมาสู้ราคาได้ การบังคับคดีแพ่งตาม ป.วิ.พ. ฉบับที่ 30 (กรมบังคับคดี)
ทางที่ 2: ผู้จำนองแจ้งให้ผู้รับจำนองขายทอดตลาด โดยไม่ผ่านศาล
เมื่อหนี้ถึงกำหนดชำระ และไม่มีจำนองหรือบุริมสิทธิรายอื่นจดทะเบียนไว้เหนือทรัพย์เดียวกัน ผู้จำนองมีหนังสือแจ้งให้ผู้รับจำนองนำทรัพย์ออกขายทอดตลาดได้โดยไม่ต้องฟ้องคดี (ป.พ.พ. มาตรา 729/1) ทางนี้ผู้ดำเนินการขายคือผู้รับจำนอง ไม่ใช่เจ้าพนักงานบังคับคดี
- ผู้รับจำนองต้องขายทอดตลาดภายใน 1 ปี ถ้าไม่ขายภายในกำหนด ผู้จำนองหลุดพ้นจากดอกเบี้ย ค่าสินไหมทดแทน และค่าภาระที่เกิดขึ้นหลังพ้นกำหนดนั้น
- ถ้าขายได้เงินเกินหนี้ ส่วนที่เกินคืนให้ผู้จำนอง
ทางที่ 3: การเอาทรัพย์จำนองหลุด
ทางนี้คือความหมายตรงตัวของคำว่า "หลุดจำนอง" คือผู้รับจำนองฟ้องศาลเพื่อเอาทรัพย์จำนองหลุดเป็นของตนแทนการขายทอดตลาด กฎหมายให้ทำได้เมื่อเข้าเงื่อนไขครบทุกข้อ (ป.พ.พ. มาตรา 729)
- ไม่มีจำนองรายอื่นหรือบุริมสิทธิอื่นจดทะเบียนไว้เหนือทรัพย์เดียวกัน
- ลูกหนี้ขาดส่งดอกเบี้ยมาแล้วถึง 5 ปี
- ผู้รับจำนองแสดงให้ศาลพอใจว่าทรัพย์มีราคาน้อยกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระ
ถ้าผู้รับจำนองเป็นธนาคาร ทรัพย์นั้นจะเป็นของธนาคาร และอาจถูกนำออกขายต่อเป็น NPA
ข้อมูลทั่วไป ณ ตุลาคม 2569 — ตรวจสอบกับกรมบังคับคดีหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ
หลุดจำนอง กับ ขายทอดตลาด ต่างกันอย่างไร
เลื่อนตารางไปทางซ้ายหรือขวาเพื่ออ่านข้อมูลทั้งหมด
| เรื่อง | ขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล (ทางที่ 1) | เอาทรัพย์จำนองหลุด (ทางที่ 3) |
|---|---|---|
| ผู้ดำเนินการ | เจ้าพนักงานบังคับคดี | ผู้รับจำนองฟ้องศาล ไม่มีการนำออกขายในขั้นนี้ |
| ใครได้ทรัพย์ | ผู้เสนอราคาสูงสุด ซึ่งอาจเป็นบุคคลทั่วไป ลูกหนี้ หรือผู้รับจำนอง | ผู้รับจำนอง |
| ราคา | เริ่มจากราคาเริ่มต้นในประกาศ ครั้งแรกร้อยละ 100 ของราคาประเมิน และลดขั้นได้ถึงร้อยละ 70 เมื่อนัดก่อนไม่มีผู้สู้ราคา | ไม่มีการประมูลราคา |
| บุคคลทั่วไปซื้อได้เมื่อไร | ในวันขายทอดตลาดตามประกาศ | เมื่อผู้รับจำนองนำทรัพย์ออกขายภายหลัง เช่น ขายเป็น NPA ธนาคาร |
- ขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล (ทางที่ 1)
- เจ้าพนักงานบังคับคดี
- เอาทรัพย์จำนองหลุด (ทางที่ 3)
- ผู้รับจำนองฟ้องศาล ไม่มีการนำออกขายในขั้นนี้
- ขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล (ทางที่ 1)
- ผู้เสนอราคาสูงสุด ซึ่งอาจเป็นบุคคลทั่วไป ลูกหนี้ หรือผู้รับจำนอง
- เอาทรัพย์จำนองหลุด (ทางที่ 3)
- ผู้รับจำนอง
- ขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล (ทางที่ 1)
- เริ่มจากราคาเริ่มต้นในประกาศ ครั้งแรกร้อยละ 100 ของราคาประเมิน และลดขั้นได้ถึงร้อยละ 70 เมื่อนัดก่อนไม่มีผู้สู้ราคา
- เอาทรัพย์จำนองหลุด (ทางที่ 3)
- ไม่มีการประมูลราคา
- ขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล (ทางที่ 1)
- ในวันขายทอดตลาดตามประกาศ
- เอาทรัพย์จำนองหลุด (ทางที่ 3)
- เมื่อผู้รับจำนองนำทรัพย์ออกขายภายหลัง เช่น ขายเป็น NPA ธนาคาร
ขั้นราคาเริ่มต้นแต่ละนัดมาจากหลักเกณฑ์ของคณะกรรมการที่กรมบังคับคดีประกาศ หลักเกณฑ์การกำหนดราคาเริ่มต้นในการขายทอดตลาด ส่วนทางที่ 2 ก็เป็นการขายทอดตลาดเช่นกัน แต่ผู้รับจำนองเป็นผู้ขายเองโดยไม่ผ่านศาล ตารางนี้จึงไม่รวมไว้
ผู้ซื้อซื้ออะไรได้จริง
"บ้านหลุดจำนอง" ไม่ใช่ช่องทางซื้อแยกต่างหาก ผู้ซื้อทั่วไปจะพบทรัพย์กลุ่มนี้ในรูปแบบต่อไปนี้
- ทรัพย์ขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี (ทางที่ 1) ประมูลตามประกาศขาย วางหลักประกันก่อนเสนอราคาตามช่วงราคาประเมิน (ถ้าขายโดยจำนองติดไป ใช้ราคาเริ่มต้นแทนราคาประเมิน) หลักเกณฑ์การวางหลักประกันการเข้าเสนอราคา และชำระส่วนที่เหลือภายใน 15 วันนับแต่วันซื้อ ถ้าชำระไม่ทัน ให้ยื่นคำร้องขอขยายระยะเวลาก่อนครบกำหนด 15 วัน พร้อมหนังสือจากสถาบันการเงินหรือแสดงเหตุอันสมควร เจ้าพนักงานบังคับคดีอาจอนุญาตให้ขยายได้ไม่เกิน 3 เดือนนับแต่วันครบกำหนด คู่มือติดต่อราชการกรมบังคับคดี 2568 ขั้นตอนทั้งหมดอยู่ใน วิธีซื้อบ้านและที่ดินกรมบังคับคดี
- NPA ธนาคาร (หลังทรัพย์ตกเป็นของธนาคาร) ซื้อตามเงื่อนไขของธนาคารเจ้าของทรัพย์ ความหมายและคำถามที่ต้องถามธนาคารอยู่ใน NPA คืออะไร
- การขายทอดตลาดที่ผู้รับจำนองจัดเอง (ทางที่ 2) เกิดเมื่อผู้จำนองแจ้งตาม ป.พ.พ. มาตรา 729/1 ผู้รับจำนองเป็นผู้ขาย ไม่ใช่เจ้าพนักงานบังคับคดี ตรวจเงื่อนไขในประกาศขายเรื่องผู้อยู่อาศัยก่อนเข้าประมูล
สามรูปแบบนี้ให้สิทธิผู้ซื้อไม่เท่ากัน ผู้ซื้อจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีขอศาลออกหมายบังคับคดีให้ลูกหนี้ บริวาร หรือผู้เช่าจากลูกหนี้ออกจากบ้านได้โดยไม่ต้องฟ้องคดีใหม่ (ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 334) แต่มาตรานี้ใช้กับการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี ผู้ซื้อ NPA จากธนาคารควรตกลงเรื่องการส่งมอบทรัพย์ที่ว่างจากผู้อยู่อาศัยกับธนาคารก่อนทำสัญญา ถ้ายังมีผู้อยู่อาศัย การให้ออกเป็นอีกกระบวนการหนึ่ง ควรปรึกษาทนายความ
ดูบ้านและที่ดินหลุดจำนองได้ที่ไหน
- ประกาศขายของกรมบังคับคดี: กฎกระทรวงกำหนดให้ลงประกาศขายในเว็บไซต์ที่แพร่หลาย ส่งถึงผู้มีส่วนได้เสีย และปิดประกาศที่สถานที่ขายและสถานที่ราชการสำคัญ อย่างละไม่น้อยกว่า 5 วันก่อนวันขาย ประกาศระบุวันเวลาและสถานที่ขาย รายละเอียดทรัพย์และภาระติดพัน แผนที่ และราคาเริ่มต้น กฎกระทรวงว่าด้วยการขายทอดตลาด พ.ศ. 2563
- ธนาคารเจ้าของทรัพย์: ทรัพย์ที่ตกเป็นของธนาคารแล้วขายตามช่องทางของธนาคารนั้น ดูจากช่องทางของธนาคารเจ้าของทรัพย์
- SUP-D: รวมทรัพย์ขายทอดตลาดทั่วประเทศไว้ที่ ทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี ทั่วประเทศ เลือกดูรายจังหวัดได้ และทรัพย์ธนาคารที่ ทรัพย์ NPA ธนาคารบน SUP-D เว็บที่รวบรวมรายการช่วยให้ค้นง่ายขึ้น แต่เงื่อนไขที่ใช้จริงคือประกาศขายหรือสัญญาของเจ้าของทรัพย์
คำถามที่พบบ่อย
หลุดจำนอง กับ ขายทอดตลาด ต่างกันไหม?
ต่างกัน การขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลคือการประมูลที่เจ้าพนักงานบังคับคดีเป็นผู้ขาย และผู้เสนอราคาสูงสุดได้ทรัพย์ ส่วนการเอาทรัพย์จำนองหลุดคือผู้รับจำนองฟ้องศาลให้ทรัพย์ตกเป็นของตนโดยไม่มีการประมูล ซึ่งทำได้เฉพาะเมื่อเข้าเงื่อนไขตาม ป.พ.พ. มาตรา 729 เช่น ลูกหนี้ขาดส่งดอกเบี้ยมาแล้วถึง 5 ปี ในภาษาพูด คนมักใช้คำว่าหลุดจำนองกับทั้งสองกรณี
ฟ้องบังคับจำนองแล้ว บ้านจะถูกขายเมื่อไร?
หลังศาลพิพากษาและเจ้าพนักงานบังคับคดียึดทรัพย์แล้ว กฎหมายกำหนดว่าวันขายต้องไม่น้อยกว่า 60 วันนับแต่วันยึด และต้องลงประกาศขายไม่น้อยกว่า 5 วันก่อนวันขาย ประกาศขายแต่ละฉบับกำหนดวันขายไว้ 6 นัด ดูวันขายแต่ละนัดในประกาศของรายการนั้น ส่วนเวลาที่คดีใช้ในศาลก่อนถึงขั้นนี้ต่างกันไปในแต่ละคดี
ที่ดินหลุดจำนอง กรมบังคับคดี ซื้อได้เหมือนบ้านไหม?
ได้ ที่ดินที่ขายทอดตลาดใช้ขั้นตอนประมูลแบบเดียวกัน สิ่งที่ต้องดูเพิ่มคือเอกสารสิทธิ ซึ่งกรมที่ดินระบุว่ามีทั้งโฉนดที่ดินและหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส.3 ข.) เอกสารสิทธิในที่ดิน (กรมที่ดิน) และที่ดินเปล่าไม่อยู่ในรายการประเภททรัพย์ของมาตรการลดค่าโอนเหลือร้อยละ 0.01 มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจำนอง (กรมที่ดิน) อ่านต่อใน ซื้อที่ดินกรมบังคับคดี ต้องรู้อะไร
สรุป
บ้านหลุดจำนองในภาษาพูดคือคำเรียกรวม แต่ในกฎหมาย การบังคับจำนองมีสามทาง และการเอาทรัพย์จำนองหลุดเป็นเพียงทางหนึ่ง ผู้ซื้อทั่วไปจะซื้อได้ในสามรูปแบบ คือ ทรัพย์ขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี ทรัพย์ NPA ของธนาคาร และการขายทอดตลาดที่ผู้รับจำนองจัดเองตามมาตรา 729/1 ซึ่งมีขั้นตอนและสิทธิต่างกัน ดูทรัพย์ที่กำลังขายทอดตลาดได้ที่ ทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี ทั่วประเทศ
@sup-d (สำหรับสอบถามเกี่ยวกับทรัพย์)
